【經濟日報╱黃啟菱】有別於一般房產，法拍屋最吸引人的地方，在於其往往低於市價2到3成的價格。儘管法拍屋價格優惠，但購買時需注意的細節，也比一般物件來得多。房仲業者提醒，民眾對於房屋的租賃、點交問題，仍要務求詳實，投標前做足功課，評估購屋需求，才能把風險降到最低。

買法拍屋撿便宜 小心產權有問題！

　　許多民眾及投資客都衝著「物美價廉」，期望以「優惠價」標得產權清楚、價格低於市價的法拍屋。中信房屋土城學府店店長王錦鈴認為，價錢固然重要，但並非是購買法拍屋的唯一考量；民眾得標後，在物件點交、屋況及租賃問題上需特別留意，以免日後引發糾紛。

　　所謂「點交」，指的是法拍案件拍定後，法院會陪同拍定人到標的物點交清空；若「不點交」，則得自行與現住人協商，法院不予以介入。王錦鈴說，點交屋可以確定產權，並取得權利移轉證書；若物件為不點交屋，為了避免未來搬遷、產權轉移等糾紛，或是日後還要支付一筆搬遷費或裝潢費，建議不要購買。

　　　即便是點交屋，但法院僅「可以保證產權，但不能保證屋況」。王錦鈴表示，由於法拍前，競標人無法進屋內查看屋況，為了避免得標後大失所望，事前功課一定要做足；例如可以先了解物件的外觀是否健全、社區安全管理、環境品質、生活機能、交通狀況等等。

　　王錦鈴舉例，很多人擔心會買到事故屋或是輻射、海砂屋，這可以詢問當地警察局、里長、社區管理員，甚至也能詢問現居屋主可否實地看房，實際觀察房屋內部，確保日後的居住品質。

　　除此之外，消費者也要留意購買法拍屋的相關費用。王錦鈴指出，法拍屋投標前，得先繳交公告底價的2到3成做為保證金，後續還有稅費、地政規費、雜費、代書費等等，也要估算在購屋成本內。

　　對法拍屋有興趣的民眾，王錦鈴建議，可以定時到地方法院、銀行公告之中查詢最新物件；若是擔心經驗不足、風險太高，也可以聘請專業的法拍代理標購公司代標，不但可以降低風險，也可以買得安心。NOWnews 記者周郁蘋／採訪報導

買了法拍屋申報契稅如何節稅！

　　近日有房屋標購人來電詢問：向法院標購拍賣取得房屋，契稅要繳多少？

　　基隆市稅務局表示，依照強制執行法規定，拍賣取得的房屋，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書日起，即取得該不動產所有權。

　　依據契稅條例第3條、第13條規定，買賣契稅為契價6%，有關納稅義務人申報契價，未達申報時當地不動產評價委員會評定之標準價格者，依評定標準價格計課契稅，但向法院標購拍賣之不動產，當其標購價格低於標準價格時，可申請按較低之實際標購價格課徵契稅。

　　而且，縱使標購價格高於標準價格，除納稅義務人自願以實際買賣價格繳納契稅外，仍得選擇按較低之標準價格課徵契稅，換句話說，辦理契稅申報時，納稅義務人可以在「標購取得價格」與「評定標準價格」兩者之間，選擇較低的價格申報課稅，以節省契稅之負擔喔!

　　稅務局舉例說明，某甲標得位於基隆市的房屋一棟，拍定金額為245萬元，房屋標準價格60萬元，101年11月20日領得執行法院所發給權利移轉證書，某甲即為契稅的納稅義務人，應於同年12月19日前向基隆市稅務局申報繳納契稅，得標人可以以拍定價或標準價格兩者之間，選擇較低的價格申報課稅，某甲選擇房屋現值申報較有利，應繳契稅為60萬×6％＝3萬6千元。

　　民眾如果對於契稅相關規定有任何疑問，歡迎撥打免費服務電話0800-30-6969洽詢，稅務局將竭誠為您服務。 基隆市稅捐稽徵處

買房一點靈／法拍屋土增稅

　　　增值稅是土地因產權移轉，針對價格增加的部份所課徵的一種稅賦。法拍屋的土地增值稅以原所有權人、也就是債務人繳納為原則，由執行法院自拍定之價金中代為扣繳。

　　而土增稅之徵收，均優先於銀行抵押權及一切債權，所以從拍定價中扣除土增稅後，才能將拍定價之餘額分配給抵押債權人及普通債權人。

　　經法院拍賣之土地，核算土增稅時，原則上以拍定日當期公告土地現值為準，但拍定價如低於公告現值時，則以拍定價為準。

　　寬頻房訊提醒，一般人都以為同年度移轉土地，因公告現值未調整，不會產生土增稅，但如以低價買進土地，同年度再移轉，仍會被課徵，因此，民眾若想藉轉售法拍土地賺錢，應將稅負納入成本。

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