房市生活

9陷阱 別被DM廣告呼攏了

發佈日期： 2014-12-10 瀏覽次數： 8923
拆解 DM廣告糖衣
　　琳瑯滿目的建案DM廣告，低總價、高報酬率、景觀好、地段佳，看得心癢癢，恨不得馬上訂一間嗎？為了避免陷入裹著糖衣的廣告陷阱，記得，下手買屋前，一定要停、看、聽。
採訪╱鄭婷方

　　【鄭婷方╱台北報導】等紅綠燈時，開啟車窗，常會收到建案DM，印刷精美的建案DM爭奇鬥艷，設計風格各有不同，但它們的共通點無非是凸顯自身建案優點，給消費者美好的想像。專家提醒，地段、交通、代言人、景觀、價格等建案重點，業者容易膨脹優點，民眾得仔細篩選。 

　　價格門檻是選擇建案的首要考量，梁茂廣告副總謝佳儒指出，低總價2房當道，許多業者會把空間壓縮到最小，但依然可隔2房，廣告可能只寫低總價金額，未載明坪數，例如「2房低總價888萬元」，吸引民眾上門詢問，但易有實際空間不敷使用的風險。
　　網路地產王總經理陳韻如則說，有些建案自備款低，貸款有可能部分銀行貸款、部分為建商自行貸給客戶，應注意向建商貸款可能利率高，且還款年限短，未來恐造成付款壓力。 

捷運距離打模糊仗
　　優質的建案不僅產品得完善規劃，交通便利性更是大加分，於是，民眾經常可在建案廣告瞧見「到xx商圈xx分鐘」、「距離捷運站xx公尺」等標語。陳韻如表示，距離知名商圈與地標的車程時間，最容易作為賣點，但市面上不少建案寫下的行車時間，通常是非常理想的交通狀態，而捷運站的距離，也必須問清楚是實際步行的距離，或是基地與捷運站的點到點直線距離。
　　除了交通機能，基地本身的位置也容易被故弄玄虛，「建案廣告上的地點常標示不清，接待中心不一定等於基地位置」房市專家Sway提醒，在淡水、林口、新莊等重劃區要格外注意，接待中心多設置於交通便利處，基地可能相對偏僻，此外，台中7期聚集眾多建案的接待中心，其實，許多建案的基地位置，也都不在7期內。 

近學校不等於學區
　　古時有孟母三遷，為人父母總希望子女能進入好學府，最好家住明星學區內，象徵贏在起跑點。但陳韻如指出，以學區為賣點的建案，即使鄰近明星學校，也不能保證一定是該學區，差1條巷子學區就可能不同，建議民眾可自行向戶政事務所、里長、區公所等詢問，避免買到假學區宅。
　　「明星代言，只是在那邊微笑，其實不一定會和你當鄰居」Sway指出，建案推代言人可吸睛，但民眾常誤以為可和明星代言人住同個社區，最後才發現是烏龍一場。另外，景觀宅條件相對稀有，但該建案有景觀不表示戶戶都有景觀，陳韻如提醒，成屋可親自看屋檢視景觀角度，但預售屋較麻煩，還要計算單層樓高，抓高度預估景觀，風險相對高。 

【機能距離景觀最膨風 保留DM依法求償】
　　【鄭婷方╱台北報導】建案DM別急著丟！買屋若不慎陷入建案廣告陷阱，它們可是武器。專家提醒，建案的廣告與DM也算是房屋契約的一部分，民眾應妥善保存，方便日後比對業者是否兌現銷售房屋時的承諾。舉例來說，到車站、捷運站、公園等的距離最容易被誇大，若保留DM，就是最好的舉證。

廣告、DM算契約
　　相較於成屋能眼見為憑，天成律師事務所主持律師盧天成指出，大部分建案廣告糾紛較常出現於預售屋，由於房屋契約適用《民法》的契約關係，若業者交屋時無履行對住戶的承諾，等同債務不履行，若部分承諾未履行，等同於瑕疵給付或不完全給付，民眾可主張建商或代銷業者有違約賠償責任，而業者若知悉建案缺點而不告知民眾，也會涉及《刑法》的詐欺。
像是距離、景觀等易涉及誇大廣告的行為，律師蔡志雄表示，公平會先依《公平交易法》處罰業者，買方再以廣告不實理由，主張價金減少或解約。盧天成補充，日前新北市有建案標榜影城生活圈，但影城是否進駐產生糾紛，有廣告不實的疑慮。不過，影城屬附加價值，不影響居住，民眾若認為有爭議，頂多依比例主張減價，不致能解約，但實際情況仍視法官依個案判定。

【建案廣告9大陷阱】
距離：距離捷運站、知名商圈、地標的車程時間，僅告知最理想交通狀態的行車時間；若標榜距離近，應注意是點對點距離，或是實際行經路線距離
學區：即使緊鄰明星學校，也不見得是該學區
廣告代言人：民眾易誤以為代言人會住在該社區內，可當鄰居
報酬率：通常標榜的都是毛報酬率，非實際獲利的報酬
景觀：不見得戶戶皆有好景觀，預售屋的景觀風險更高
價格：自備款低，貸款部分除了銀行貸款，有可能還包含公司貸款(業者自行貸給民眾)，可能利率高、還款年限短
低總價：總價xxx萬元「起」的「起」字標很小，或僅1戶廣告戶、戶別條件特別差，或須強制搭配車位
小字：廣告或建案各種圖示，許多會用小字註明此為示意圖、實景合成圖、僅供參考
建材配備：業者標榜建案採高級進口品牌建材配備，常見註明「或以同級品替代」
資料來源：《蘋果》採訪整理 

【建案DM廣告相關法條】
《公平交易法》第21條
◎廣告代理業在明知或可得而知情形下，仍製作或設計有引人錯誤之廣告，與廣告主負連帶損害賠償責任
◎廣告媒體業在明知或可得而知其所傳播或刊載之廣告有引人錯誤之虞，仍予傳播或刊載，亦與廣告主負連帶損害賠償責任
◎廣告薦證者明知或可得而知其所從事之薦證有引人錯誤之虞，而仍為薦證者，與廣告主負連帶損害賠償責任；但廣告薦證者非屬知名公眾人物、專業人士或機構，僅於受廣告主報酬十倍之範圍內，與廣告主負連帶損害賠償責任
《消保法》第12條
定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效
《民法》第227條不完全給付
因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償
註：建案DM廣告用於銷售房屋，標榜建案優點，可視為契約一部分。
資料來源：《蘋果》採訪整理