老屋拉皮 房價枯木逢春

整修後 房價可漲二到五成

政府積極補助老屋拉皮，不但可美化市容也能帶動不動產價值提升，根據房地產業者評估，大樓進行外牆整建修復後，房價漲幅可達二到五成不等，不過並非所有老舊住宅都適合拉皮，最有利的計算方法是，房價加分效果必須大於重整費用。

根據統計，老舊斑駁的住宅大樓，拉皮重整後房價都會提升，拉皮後的房價漲幅有三到五成不等，如果拉皮時間點房價正好處於低檔，漲幅更為快速，以仁愛路、基隆路口的住辦產品「東華大樓」為例，五年前房價每坪二十五至二十七萬元，當時房價正處於低點，現在已經漲到每坪四十五至五十萬元，漲幅幾乎達到一倍，拉皮後的大樓不只身價翻漲，房價上漲速度也會比周邊住宅快。

提升房價，除了老屋拉皮外，都市更新也是坊間流行的方法，在老屋拉皮與都更間究竟該如何取捨？

拉皮再都更 效益更上層樓

如果不動產現況容積高於法定容積、建物產權又分散、公設比低，則這類產品走拉皮會比較好，例如戶數眾多的精華地段社區大樓；但如果不動產產權單純、變現價值高、未來都更容積獎勵獲得的利益是原建物買賣價格的五成以上，則建議採都更方式。

台北市主要道路如信義路、忠孝東路、仁愛路等整棟大樓，房地產的產權複雜談都更不易，建議先用拉皮方式以拉抬房價，通常房價可再增值兩到三成，之後再進行都更談判協議，創造後續都更利益。

老屋拉皮價值較大的產品仍要以市中心精華地段、或是屋齡二十餘年的產品為佳，另外電梯華廈產品拉皮的效益又高於一般公寓產品，尤其是屋齡約二十餘年、但大樓有效年限為五十年的電梯華廈產品，如果又可獲得政府補助，拉皮效益最高。

該如何判斷拉皮的效用是否會高於拉皮成本，卓輝華指出，只要當老屋拉皮後每坪增值的利益是平均每坪拉皮成本的三倍以上，且拉皮後每坪房價市價增值兩成以上，則該舊大樓就有整修效益，可以進行老屋拉皮。

來源: