【奇摩新聞/smart智富月刊/作者游筱燕】從去年6月1日起算，奢侈稅實施已經滿週年了，房市交易也洗了場三溫暖。原本大家期待的「跌」價，變成「跌」量，價格一樣不太動，甚至比奢侈稅前還高，讓民眾大失所望。

　　根據台北市政府地政處所公布的5月建物買賣移轉棟數為3,922棟，較上月增加21.5％。再來看房價，統計顯示中古屋平均房價每坪53萬1,000元，也比4月微升7,000元。

　　至於新北市，5月建物買賣移轉棟數共7,053棟，較4月增加19.38％，為近11個月新高，移轉量前3名的行政區為板橋區、中和區以及淡水區。不論總量與增幅都是板橋區奪冠，總體房價亦有小幅上漲，來到每坪均價31萬7,000元。

　　不過，在奢侈稅屆滿1週年時，房地產市場又面臨了「都更修法」的新變數。6月14日內政部發布，已將「都市更新條例修正草案」研擬完成，使原先的67條，修正成83條，文林苑條款納入的意味濃厚。

　　草案大致有幾個方向：1.修正後的條款，不管是原地主、住戶同意比率，抑或是整體申請流程，條件皆更為嚴格，門檻大為提高。2.都更建物須全數拆除後，才可開始預售。3.刪除游走違憲邊緣的25條之1「強徵條款」。

　　都更修法趨嚴，首當其衝就是正在談都更的建商以及持有舊屋等待都更的屋主，對都更的期待恐將由濃轉淡。興富發開發部副總廖昭雄喪氣的向《Smart智富》月刊記者表示，目前興富發在手都更案有4件：南港2件、北投1件、忠孝東路1件，光這些案子就都整合了3年以上，除其中2件較有希望之外，另外2件也遙遙無期。以後興富發再也不碰都更，純回歸到合建案，一定要先等到百分之百的地主都同意了再來談。

　　淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則怒斥，修法草案的討論沒有通盤問過站在都更第一線的專家學者，像他便完全不知情。

　　莊孟翰進一步說，台北市房屋總存量到今年5月的統計為108萬5,211戶，其中屋齡26∼30年有19萬9,619戶、31年以上的房子有49萬4,578戶。換句話說，屋齡26年以上就有近70萬戶，占比6成5，加上早期2、3樓的房子結構都很差，如果要以這種法令跟進度，那台北市以後的市容和安全性會更加雪上加霜，因為都更根本推不動。

　　尤其把「強徵條款」剔除，更是「要命條款」，這表示說都更即使歷經官府蓋大印、容積獎勵合理分配後，只要有人臨時喊卡，「這個都更案就不用玩了」！那麼建築師事務所於前期的種種規畫，動輒上千萬的設計費，誰來支付？原地主住戶？建商？哪有人願意生意還沒做就開始賠錢的？

　　天時地利不動產顧問公司總經理張欣民倒樂觀認為，內政部提出的只是草案，要全案通過的機率幾乎是微乎其微，不用太過緊張。拿證所稅來說，最後的版本被改成民眾雖不滿意但可接受，都更法也會比照，屆時殺傷力就不大了。但依照目前的版本貿然通過，他預估台北市老公寓價格應會下跌2∼3成。

　　文林苑事件給了房市一場震撼教育，那麼大台北有哪幾區的公寓價格將會首當其衝？

　　信義不動產研究發展中心經理蘇啟榮表示，都更議題發酵多半落在房價高的台北市，因台北市的新案價格較高，中古屋又通常是新案的一半價，兩相加減下，都更的獲利才會漂亮，這也是新北市的都更議題較弱之因。

　　住商不動產企畫研究室主任徐佳馨直言，文林苑的確鬆動了賣方信心，賣方開價降低就是一個很好的證據。她說，根據住商不動產的統計，台北市公寓產品開價較去年來得低，平均約比去年低了1.9％，其中又以中正、中山、信義區跌幅較大，表示大家都默許未來都更難度趨嚴。她建議別再將都更列入購屋主要考量，特別是公寓產品，買屋回歸自身需求才是王道。

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