【自由時報 / 文 / 記者馮牧群】

　　千挑萬選才買到理想住家，社區管理機能卻很「落漆」，該怎麼辦？新聞媒體不時出現住戶與管委會之間的糾紛，或發生公設使用與維護問題，專家指出，購屋族挑選社區時有4大觀察方法，避免入住地雷社區，變成揮之不去的夢魘。

　　很多住戶不甚了解繳交的管理費用在哪？景文物業管理機構董事長郭紀子說明，管理費一般用於物管保全的人事支出、設備維護保養、公共水電費、環境清潔費、行政事務費等。而社區經費包括兩部分；一是住戶每期繳納的管理費，另外則是提撥專戶儲存的公共基金，公基金的主要來源是起造人按工程造價一定比例或金額，提列款項及住戶每期管理費結存款提撥。

管理費欠繳嚴重  將導致社區事務停擺

　　管理費不僅是維繫社區正常營運很重要的財務支撐，還必須未雨綢繆，一旦有人欠繳管理費，就會對社區營運造成不良影響，可能沒有足夠經費委任管理服務人，導致社區事務停擺，也可能讓共有或共用設施維護及修繕不落實，造成閒置荒廢甚至安全問題。

　　想知道管理費收費合不合理？真禾機電總經理徐源德表示，區域房價行情、社區戶數規模，與管理費多寡都有連動關係，建議購屋族可利用使用執照的刊載面積，算出每坪管理費，再對照房仲網站的同社區物件管理費行情，如此能判斷收費合不合理。

必看財務報表、建築設備維護狀況

　　要觀察社區管理運作是否正常，郭紀子建議購屋族，用「望、聞、問、切」法來判斷：「望」代表觀察建築物及設施設備管理維護狀況、滲漏水問題是否及時維修、磁磚剝落處理狀況、室內裝潢管理與公共區域裝潢、有無違建、公共空間有無堆放雜物及清潔管理狀況、無障礙設施是否保持暢通。

　　另外，從公告欄的區權會、管委會記錄可看出社區運作情形，財務報表可清楚看出社區財務管理與運作健康程度，經費是否充裕、有沒有長期積欠管理費情況、管理費是否收支平衡並略有盈餘；由重大事務公告可看出社區近期事務處理情形。

　　徐源德提醒，社區公基金至少要符合法規要求，最好達到社區收支盈餘的10%比重才充足；而財務報表的觀察重點可放在管理費，若積欠管理費的住戶比例超過整體5%，代表運作有問題。

　　「聞」要感受室內空氣品質、飲用水水質及游泳池水質，聽聞是否有任何設備運轉的噪音；「問」則要試著詢問物管及保全人員社區物業安全及防災管理狀況，藉此察覺人員素質與服務品質。「切」即是請屋主實際帶到現場，了解物管人員編制，是否有提供總幹事及秘書服務。

不信任又不執行 易使社區出問題

　　政府制定「公寓大廈管理條例」行之有年，然而，種種因素下，管委會與住戶發生衝突的情況日益嚴重，最常導致衝突發生的就是「不信任」與「不執行」。住戶對管委會缺乏信任，包括黑箱作業、少數人把持權力，住戶建議事項不被採納等等；住戶對社區規約、管理規章視而不見，不遵守也不執行，違規放置雜物、違規裝潢、違規停車、違規廣告等等，都是令管委會頭痛的問題。

　　要化解雙方衝突，送至調解委員會或對簿公堂是最終手段，在此之前，徐源德表示，對累犯的違規住戶，管委會有對應的制裁方法，例如在領取代收信件時再次提醒、主委親自登門拜訪溝通，情節嚴重者，甚至會在社區公告欄公布住戶姓名。