記者朱語蕎／專題報導、攝影

馬年開春房市冷熱交加，今年農曆新年假期天氣溫暖，讓不少人選擇外出旅遊，加上年假僅6天，案場銷售狀況不如預期，但隨之而來的329檔期，據業者統計，全台有5千億元案量釋出，不少建商趕在上半年積極推案，避開年底七合一選舉，到底今年馬年房市如何變化？《宅富》為您整理今年國內外利空政策，一一破解箇中關鍵。

關 鍵 一 ：QE政策退場

去年底，美國聯準會決定將實行兩年的QE〈量化寬鬆貨幣政策〉退場，讓各國資金湧回主要市場，新興市場貨幣貶值，股匯市相繼重挫，前幾年亞洲不動產熱絡，與QE政策關係頗大，多餘資金流向亞洲等新興國家，造就房市多頭局面，然而從去年開始，QE退場消息不斷傳出，去年底更開始逐步減碼，QE退場幾乎只是時間問題，效應也逐漸發酵。

經濟學者楊家彥指出，QE政策遲早退場，美國景氣緩步回升，資金將從新興市場回流美元資產，美元強勢走強下，其他貨幣、黃金和貴金屬價格將修正，由於其他金融商品風險增加，資金可能轉到相對穩定的不動產，預料全國打房政策將更積極，對台灣而言，政策性打房也是未來房市變化的關鍵。

另一派說法則認為，美元走強後，熱錢將從亞洲或新興國家抽回，轉往美元資產，造成新興國家資金短缺，不過，楊家彥認為，資金仍會避開高風險區域，朝平和穩定的地方找標的。永慶房產集團房產事業體總經理葉凌棋則認為，QE退場主要影響購屋者心理層面，台灣資金充足，外資占比低，低利率環境預計延續到年底。

關 鍵 二 ：升息風潮再起

台灣的低利率環境，是造就房市多頭市場的主要因素，但隨著國際經濟局勢轉變，台灣也開始醞釀升息，去年央行總裁彭淮南即暗示未來升息的可能，雖未明確列出時間表，但已先預告升息勢在必行，對於房地產來說，升息是最直接影響的關鍵，買房購屋壓力增加，賣方也可能因還款金額增加，而選擇認賠殺出。

若房貸利率從2%調升到3%，以房貸1000萬元、20年本利攤還為例，利率2%的房貸每月是5萬590元，但若調升到3%，每月房貸隨即激增到5萬5460元，對於民眾而言，感受強烈，因而成為馬年房市變動的關鍵，部分銀行也開始調升房貸利率，合庫對非首購房貸調高至2.1%，台銀對漲幅較大區域嚴審成數，第一銀行一段式房貸更從2.33%調為2.38%起，若民眾有意在今年購屋，可改選擇壽險公司房貸方案，較多固定型房貸可選擇，年限也較銀行長；若選擇指數型房貸，則建議選擇季調利率，若當月升息，會晚2~3個月反應在房貸上。

關 鍵 三 ：政策型打房加重

國內高房價成民怨之首，政府近年加重打房手段，從豪宅稅、奢侈稅到前年上路的實價登錄，期望將房價導回正軌，但效果不如預期，大台北房價依舊高漲，更因政策漏洞，讓投機客轉玩預售屋紅單、炒作工業住宅和非都市土地，為了對付亂象，去年政府重新檢討奢侈稅條文，將非都市工業用地納入，並加強稽核自用住宅事實。

而針對豪宅產品，財政部日前也宣布，新增雙北市房價超過8千萬元、其他區域5千萬元豪宅交易，沒有舉證成本，今年5月報稅就要認定售價的15%為獲利所得，豪宅稅將提高2~3成；台北市稅捐處更將豪宅課稅標準，以「棟」改為「戶」，最快7月實施。

德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群表示，政府已看到許多法條漏洞，尤其是預售屋買賣炒作部分，去年開始已加強查稅，像是以往常見的紅單交易，國稅局近期就展開大搜查，嚇退不少投資客，今年可能針對實價課稅再進行討論，雖然可能還需一段時間才會實施，但有機會先試試市場反應。

關 鍵 四 ：七合一選舉

今年適逢七合一選舉，五都首長之爭再起，對房地產市場來說，弊多於優，以目前狀況，候選人不可能再端出房市利多政策，多半以抑制房價為訴求，對房地產而言，自然是種利空，且為因應選舉，各資源勢必湧入選戰，買氣也將減少。花敬群表示，從今年329爆量來看，建商搶在上半年推案，對於下半年多有疑慮，執政黨勝利機率較小，可能影響到2016總統大選，都是政經情勢的潛在因素，而根據以往經驗，每逢選舉，推案量多半銳減，買房心態也轉為觀望，下半年房市交易肯定受到影響。

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