【蔣小姐看房市】8名住戶買屋後，發現隔音效果差，提起訴訟請求建設公司賠償。台灣高等法院認為隔音效果未達最低標準，判建設公司賠償。根據高院日前公布的判決書。近捷運景安站一處房屋的8名住戶指出，他們買下房屋後，發現隔音效果極差，未具有一般房屋的隔音標準，認為建設公司出售前房屋就有瑕疵，請求賠償。

　　建設公司則主張，買賣契約並未具體保證須達到如何的隔音效果。

　　法院一審審理認為，住戶無法證明隔音效果應具備如何的契約約定品質，以及建設公司有何故意不告知瑕疵的情形等，駁回住戶之訴。

　　高院審理認為，經檢測，建設公司以輕質灌漿牆做隔間牆，未達到應具備的隔音標準，須對住戶負起損害賠償責任，判建設公司賠償8名住戶修復費用各新台幣4萬元，全案不得再上訴。【中央社／記者黃意涵／台北電】

房屋隔音差，怎麼辦？ 新聞疑義

　　按買賣標的物有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」

　　所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人雖得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

　　但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。

　　前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

　　又民法第354條第1項所定瑕疵，雖僅有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類，欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者，雖非民法第354條第1項所稱物之瑕疵，

　　但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者，買受人仍得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金（依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，

　　而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言，最高法院97年度台上字第256號、96年度台上字第2151號、95年度台上字第583號等民事判決參照）。

　　惟苟非民法第354條第1項所定瑕疵，也未欠缺民法第354條第2項所稱保證品質，買受人自不得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金。

　　而今，台灣高院審理認為，經檢測，建設公司以輕質灌漿牆做隔間牆，未達到應具備的隔音標準，須對住戶負起損害賠償責任，與前揭文所提「惟「實際上，隔音效果奇差，在屋內竟可以聽到對面或隔壁鄰居說話、沖馬桶、走路，甚至生活起居的聲音，毫無隱私可言」確為事實，

　　此瑕疵似為「減少其通常效用之瑕疵」，而且此瑕疵，極為重要，但依情形解除契約，似顯失公平，是買受人非不得以民法第359條、第365條之規定，請求減少其價金。」尚屬相符，爰不予指摘之。

　　惟本文仍提醒大家，買屋時，最好明定「分隔牆」等建材之隔音、採光、遮蔽品質，以確保隱私不外露！【故鄉法律專欄／楊春吉】

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