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房地合一稅急賣潮 雙北衝擊較大
發佈日期： 2014-09-22
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作者文●賴寧寧 | 商業周刊 – 2014年9月20日 上午12:08
房地合一稅「財政部版」大致定案，待立法院審核過關，新制最快2016年實施。
過去出售房屋，是將房屋、土地分開課稅，房屋課交易所得稅，土地課土地增值稅。房地合一課稅後，將依照實際買賣價差，課交易所得稅。
此版「房地合一稅」，有以下重點：一，實價課稅。即賣屋時，按照買賣價差，課資本利得稅，且採分離、分級課稅，稅率比照個人綜合所得稅的級距，從5％到45％。資本利得不會併入個人所得稅中計算，因為併入個人所得稅，會讓所得級距提高，使薪資所得稅率變高。
二，一戶自用宅賣出免課所得稅。自用定義，房屋稅版以3戶為限，即個人、配偶及未成年子女，一家最多可有3戶自用宅；而奢侈稅版是一家只能有1戶自用宅，目前財政部傾向以「房屋稅版」為準。
自用宅的優惠稅率分2種，一種是指3戶以內、持有超過10年，有優惠稅率，最高可減免8成。另外，若個人、配偶、未成年子女一家人僅持有1戶，且持有超過5年，總價3千萬元以下，免課房地產所得稅。
當前，多屋族急脫手大家都想賣房子，房價就跌
房地合一稅實施在即，房價會怎麼走？淡江大學產經系副教授莊孟翰說：「實施前，會有一波急賣，」但正式實施後，「就要看地段，地段好的，價格壓不太下來。」
除了多屋族的賣壓，自住型會出現另一種賣壓。住商不動產企畫室主任徐佳馨說，以名下只有一間3千萬元以上房子的自住者為例，為避免將來出售房屋被課重稅，會透過轉手親屬，墊高成本。
房地合一稅上路後，持有5年以上、出售價格3千萬以下的房子，交易獲利免計入所得稅，這對中南部、北部郊區的房子是一大利多；但，這些房價偏低的房子，原本地點就不太好，長期要大漲也不容易。
這波房市跌幅有多大？今年1月到7月全台移轉棟數19萬多棟，其中3千萬元以上的只占5％，「這是『天龍國條款』，由於3千萬以上的房子占比不是太高，因此，（房價）修正幅度不會太大，」徐佳馨說。
在稅負暴增情況下，多屋族是「剉咧等」。多屋族通常為投資客，以短期買賣獲利為目的，房地合一課稅後，非自用宅實價課稅，讓投資成本激增，他們一定會大量出脫房屋。
攻防，記住3秘訣若房仲頻來電，表示可再等
「現在是無殼蝸牛買房的好機會！」黃耀輝說。
買房有什麼秘訣？以下是專家建議：一、留電話給房仲試水溫。莊孟翰提醒，把買房條件開出來，如果房仲一直打電話來，那就表示「買方市場」，可以「再等等」。
二、把握急售房。徐佳馨建議，可先詢問房仲「有無急售的房子？」接著，要看如果是位於賣壓輕的精華地段，就應在年底前買下，因為12月公告現值會調高，賣方的交易成本會增加，會反映在售價上。
三、實價登錄價打85折。徐佳馨建議，先上內政部的實價登錄網站查詢房價，以年初交易筆數較多時的實際成交價，打85折、9折出價會較合理。
房地合一稅會如何拍板？立法院是關鍵，是否變成雷聲大、雨點小的「大修版」，修成「妥協版」？立委們擋得了營建財團金主的壓力嗎？選民拭目以待。
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