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詳閱契約 保留文宣 避糾紛
發佈日期： 2012-03-16
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購屋地雷 輕鬆閃 隨著總統大選與農曆新年結束，買屋與看屋人潮逐漸回籠，房市329熱門檔期即將到來，購屋族購屋前應該睜大眼睛看仔細，了解自己權益、慎防購屋糾紛。 採訪╱葉思含 【葉思含╱綜合報導】購買預售屋與新成屋最易遇到「契約審閱權」、「隱瞞重要資訊」、「施工瑕疵」、「廣告不實」等糾紛，隨著房市329檔期即將來到，進入購屋旺季，為確保自身權益，應將契約攜回家中，充分利用契約審閱權仔細閱讀，並多觀察詢問，避免銷售人員隱瞞資訊，而現場提供的各樣DM、廣告傳單，皆要保存妥善，作為將來主張自我權利的依據。
【常見預售屋糾紛】 隱瞞重要資訊 主動詢問 索取土地證明 銷售業者為吸引購屋族，有時會隱瞞關於建案本身的負面資訊，如本身為工業住宅，或附近有電塔、變電箱、墓地等嫌惡設施，若建商或銷售人員並未清楚告知並說明，甚至刻意隱瞞、掩飾等，即涉及「隱瞞重要資訊」，因此民眾前往接待中心看屋，應請銷售人員提供土地使用分區證明、建造執照、建照號碼等文件，保障自我權益。 有巢氏房屋法律服務部加盟法務課經理廖政雄提醒，購買預售屋時，一般民眾多注意房屋格局、空間，很容易忽略停車位的問題，如登記方式為公共設施或為獨立產權？為法定車位或獎勵車位？由於銷售人員經常未主動告知，購屋前應該多詢問了解。 →若未告知建物資訊，即涉及隱瞞重要資訊。
契約審閱期不足 至少5天 不必先付訂金 購屋族買預售屋簽約前都有一段「預售屋定型化契約審閱期」，依據內政部規定，契約審閱期至少為5天，永慶代銷總經理特助、「達官苑」專案副理李彥儒表示，現在銷售人員皆受到主動告知購屋族其享5天審閱期權益的規範，若遇銷售人員未說明，購屋族也可主動詢問；此外，進入銷售案場時，可先尋找案場明顯處是否有掛「不動產經紀人證書」、「代銷公司會員證書」等相關證明文件，了解是否合法。 關於「契約審閱權」常見的糾紛為建商或代銷人員，未依規定提供至少5天的契約審閱期，甚至要求先支付訂金才能在簽約前審閱，此情形將造成該契約失效，可向各縣市政府消保官申訴。 →民眾購買預售屋皆享有至少5天的契約審閱期，應多加利用。
施工瑕疵 多做評估 慎選品牌建商 「施工瑕疵」除了常見於主建物部分，也會出現在公共設施之中，李彥儒表示，常見的瑕疵紛爭大多無法事先預防，因此民眾應在購屋之前多做評估，慎選品牌建商與甲級營造商，始能降低買屋風險，建議在購屋前可先探詢其施工品質。 一般預售屋與新成屋，建商皆會給予結構15年、建材設備1年保固期，因此購屋時，打聽建商售後服務也很重要，並在驗屋、交屋時仔細檢查，若施工瑕疵情節嚴重者，則可要求解約，宇恒法律事務所所長沈以軒表示，通常此情形較少見，「因需完全不符合原本規劃，未達買賣契約目的」才有可能解約，一般多以調解方式解決，若調解不成再循司法途徑。 →交屋時應檢查室內格局、公共設施等是否有施工瑕疵，再進行交屋。
廣告不實 收集證據 保留DM+拍照 「廣告不實」也是購買預售屋常見的糾紛，尤其建案的文宣品、廣告DM等，為吸引民眾看屋，總是特別將優點放大，若過於誇張或有誤導民眾嫌疑、廣告內容高於實際規劃等，如在文宣品標示公園綠地就在基地旁，捷運站近在咫尺，實際上距離十分遙遠，或者圖片中有健身房、戶外遊戲設施，但其實為二次施工之違建，以及表示有游泳池，但其實只是水池造景等，便涉嫌「廣告不實」。 民眾應該在看屋時即將文宣廣告收集完全，並拍攝樣品屋作為存證，作為未來主張權力的證據。另外，若建商涉及廣告不實，可向當地縣市政府機關申訴、調解外，還可向公平交易委員會檢舉。 →購屋應妥善保留廣告資訊，若涉廣告不實，才能握有證據。
中古屋糾紛 情節嚴重 可要求解約 【葉思含╱綜合報導】購買中古屋與房仲人員、屋主發生糾紛也相當常見，宇恒法律事務所所長沈以軒表示，觀察內政部不動產交易服務網的去年全台前10大購屋糾紛，可將「房屋漏水問題」、「隱瞞重要資訊」、「施工瑕疵」歸類為建築物本身問題，「仲介斡旋金返還」、「定金返還」歸類為款項問題，「服務報酬爭議」、與「仲介公司欺罔行為」則屬於和房仲間的糾紛。 若遇到「房屋漏水問題」、「隱瞞重要資訊」等糾紛，據《民法》物之瑕疵擔保責任條款，買方可要求減少價金，情節嚴重、影響契約履行者，可要求解約或退款。因此建議民眾可在合約中註明特約條款，清楚名列房屋保固期間與範圍，例如1年之內發生漏水問題如何賠償。 →因此建議民眾可在合約中註明特約條款，清楚名列房屋保固期間與範圍，例如1年之內發生漏水問題如何賠償。
仲介瑕疵 報酬可返還 而關於「仲介斡旋金返還」、「定金返還」等款項糾紛，多發生於買方向仲介人員委託中途，欲將訂金或斡旋金取回。永慶房產集團法律服務部資深經理吳宜學表示，其實法律上並無硬性要求需先繳納斡旋金的規定，可以簽「要約書」來向賣方進一步詳談買賣，且房仲人員應主動告知民眾其可藉由簽要約書替代斡旋金的權益。 「服務報酬爭議」與「仲介公司欺罔行為」為買賣方和仲介之間的糾紛，據《民法》與《消費者保護法》相關規定，若仲介服務尚有瑕疵、未盡事先調查義務等責任，可請求服務報酬返還。沈以軒叮嚀，若買方喜愛的物件，仲介人員已和賣方談好價格、斡旋金轉為訂金的話，則一定必須給付服務報酬，因此民眾可多比較各房仲業者的契約條款。 →漏水問題為購屋糾紛榜首，民眾看屋時可至浴廁檢查維修孔，察視排水情形。 →民眾看屋時可使用內政部提供的「民眾看屋注意事項參考表」，逐一核對後再簽約。
【專家意見】先提申訴 再循司法途徑 沈以軒 宇恒法律事務所所長 若民眾遇到購買預售屋相關糾紛，建議先向當地縣市政府消費者服務中心提起消費爭議申訴，或洽詢各鄉鎮市公所調解委員會，調解未成立再尋求司法途徑。 若在預售屋結構中、交屋前發現施工瑕疵、廣告不實等問題，如施做二次工程，不建議民眾先停止繳納工程款，以免被建商解約、沒收先前款項，民眾可先向主管機關申訴，並向公平交易委員會檢舉、要求開罰，給予建商壓力，同時進行調解，若調解不成再上訴法院，要求建商賠償。 【專家意見】機關網站 了解物件資訊 廖政雄 有巢氏房屋法律服務部加盟法務課經理 民眾平時可多利用內政部營建署網站和主管機關網站，有不少資訊可供參考下載，如內政部編制的「民眾看屋注意事項參考表」，可在看屋時候一一仔細核對土地面積、使用分區等資訊，確認後再打勾，詳盡了解該物件資訊。 另外，民眾應可在進入房仲業者店面時，檢查是否有明列合格會員證書、縣市政府核准函、經紀人證書、收費標準等，慎選信譽良好的仲介公司。
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