老屋搖身變黃金　投資都更三原則

　　目前台北市政府受理都更案件有397案，面積149.8公頃，已核定實施77案，面積25.3公頃，共創造出2,097億不動產價值，由此可見都市更新的商機十分可觀。

　　不僅建商積極介入卡位，很多民眾也看好未來都更商機，想在市區中尋找有潛力的都更區投資。不動產專家指出，想要找潛力都更區須掌握「要大不要小、要低不要高、要少不要多」三大原則，將來才可能有最大的獲利空間。

　　由於台北市都市發展漸趨飽和，市中心區可開發土地越來越稀少，因此市區老房子都市更新，就變得越來越炙手可熱。根據北市府都發局統計，截至今(98)年3月底止，依都市更新條例劃定的都市更新地區共有467處，其中由市府劃定的有222處，申請自行劃定的有245處，劃定面積共454.2公頃。

　　台北市都市更新商機無限，不僅專業建築開發商有興趣，金融業者也想在融資上面分一杯羹，還有民眾已嗅出老屋都更後的鍍金效應，想要進場卡位。

　　至於區位選擇除鎖定官方或民間劃定的區域外，張欣民建議最好掌握「要大不要小、要低不要高、要少不要多」三大原則。

　　所謂「要大不要小」是指購入的老屋最好是要臨大馬路，或接近大馬路，不要位在小巷弄中。因為越近大馬路，建商介入都更的意願越高，不過要避開臨大馬路商業活動太頻繁的區塊，因為這類臨路的店面價值很高，屋主與建商在談交換條件時常常是南轅北轍，造成整體開發時程的延宕，最典型的例子就是SOGOBR4館旁的都更案。

　　「要低不要高」是指建物的樓層數越低越好，一來整體戶數不會太多，都更整合上比較容易，二來樓層數越低，也意味著將來可蓋出的樓地板面積越多，原住戶及建商都有較大的獲利空間，所以在選擇優先順序是透天厝(別墅)、3~4樓公寓、5樓公寓、華廈，最後才是屬高樓層的電梯大樓。

　　「要少不要多」則是整體要更新的戶數越少越好，這同樣是基於整合難易度的考量，太多戶數就容易陷入人多嘴雜的難題裡。

　    都市更新牽涉到很多的專業，「要大不要小、要低不要高、要少不要多」三大原則只是最基本的「散戶都更投資術」，民眾若真的要將大筆資金投入老屋更新前，最好還是要找房地產專業人士，先行諮商一番，對自己的投資才會比較有保障！

來源: