房市生活

房市結構如臨深淵 回檔壓力大增

發佈日期： 2014-05-24 瀏覽次數： 2464



來源: hinet房地產   作者:玄奘大學財務金融系副教授-花敬群

一般均認為台灣房地產市場自SARS過後歷經八年多頭行情，目前處於景氣高峰盤整反轉格局。這樣的說法未必有錯，但比較不完整，因為這是純然以「價格」觀點的論述。最近幾年國內部分房市分析報告開始重視交易量訊息，將交易量趨勢做為價格趨勢的領先指標或支撐能量的訊號，因此對近期的市場狀況多以「價穩(或跌)量縮」來表達景氣趨向反轉的格局。

 

 


以價量關係做為判斷市場長期景氣趨勢，在投資財(特別是股票與房地產)市場分析已有非常多實證研究的證據。在長期趨勢上交易量波動循環會領先價格循環，但量領先價的期數則受到各階段的「市場體質」與「外部衝擊程度」所影響。例如台北市與台北縣在2008年Q1已經出現長期交易量萎縮趨勢(第一次高峰)，此時供給過剩與負擔過重問題已經不低，市場體質已偏弱，接續又因全球經濟風暴產生更大反轉壓力，造成2009Q1出現較明顯的價格回檔(落後一年)。此時，政策上以調降遺贈稅與利率雙重力道，產生強大的外部衝擊效果，讓市場「立即」重新復甦，價量調整關係亦暫時停頓，轉由資金行情主導市場趨勢。

 

 


去年底至今年初可稱為此波景氣的第二次高峰，資金能量已自高峰快速下滑(M1b與M2年增率差額自24%降至4%左右)，供給過剩問題因大量推案而加重，房價負擔更顯惡化，市場投資客比重嚴重偏高，嚴重的泡沫與更加脆弱的市場體質，即使政府未推出奢侈稅制度，市場一般也認為今年下半年景氣反轉仍難以避免。當然，奢侈稅確實也構成一次外部衝擊效果，讓體質孱弱的市場快速回歸價量關係的長期結構中，近兩季交易量明顯萎縮則宣告第二波景氣高峰的結束，除非出現更強烈的外部衝擊力量，否則後續價格下跌的趨勢將難以避免。

 

 


此外，景氣上升時期對利多因素反應較強烈，對利空因素反應較遲鈍，景氣下滑階段的反應則相反。1990~2000年平均經濟成長率為6.3%，2002~2007年平均為5.2%，前者雖然總體經濟表現較佳，但因屬景氣下滑階段，因此對房市復甦無太大貢獻；後者雖然總體經濟表現相對較弱，但在景氣復甦階段，卻可成為推升景氣的助力。然而90年代的總體經濟表現，實質上是改善80年代後期受房市泡沫傷害的市場體質，才有近八年的大多頭行情。亦即，市場如同人的身體一般，體能狀況好時不易受風寒侵襲，機會來臨時更可大顯身手，一旦身體孱弱則一切相反。

 

 


下一波的景氣復甦確實有待較長時間的療養與保健。然而，接下來的市場發展卻是如臨深淵的結構，市場體質不佳與景氣趨向反轉的環境下，又欠缺1989年景氣反轉時較高的經濟成長做支撐，加上國際經濟的不確定因素，這波房市回檔的壓力真的比上次危險不少。