記者徐義平／專題報導

近幾年因觀光效益攀高帶動新興商旅熱潮，但也衝擊精華區部分老舊旅舍的生存空間，紛選擇賣樓求生存，最終不是被大型連鎖商旅併吞，便是成為建商獵地的目標。實價網去年9月便揭露一筆北市中正區佳利大飯店的4.72億元買賣資訊，買家正是展宜建築開發。

5年10家老舊旅舍轉售

高力國際調研部董事李日寶表示，近期新興連鎖商旅大舉在主要都會區與觀光景點展店，的確衝擊部分老舊旅舍，加上老舊旅舍經營業主不想或是沒有能力支付更新內裝設備的費用，只好直接選擇出脫旅舍產權。

根據商仲初步調查，近5年全台單筆總額10億元以下的小型旅館交易案計有10件，合計交易金額逾50億元，其中以北市最多、至少5件，其中3件在中正區，中山區及北投區各一件。

其餘交易案分布在桃園市、台中市中區、嘉義縣治特區、台南市東區及高雄市鹽埕區。

全球資產經理王維宏表示，出售後的主要用途分為三大類，一是直接賣給連鎖品牌商旅，改裝後繼續做為旅館用途，此種現象較常出現在大台北以外的地區；第二種則是出售給建商，建商主要是看中精華區土地價值，打掉建物後，再推出新建案；第三類則是建商為求有長期且穩定的收益，因此直接買下旅館，短期維持固定收益，長期則可都更改建。

大台北買家多壽險或建商

不過，大台北地區老舊旅舍的買家多數是壽險、資產公司及建商，前兩者買家買下產權後，通常會直接出租給連鎖商旅業者，尋求穩定及長期的租金收益，後者則是看中土地價值，以及未來推出新興住宅的獲利空間。

相反地，大台北以外的老舊旅舍，連鎖品牌商旅多半直接買下整棟產權，再花一筆改裝費用後，拉高整體房間價格經營，投資報酬率仍較大台北地區要高一點。

李日寶表示，大台北與其他地區商旅每晚價格其實落差不大，不過區域的房價卻天差地遠，連鎖業者無法負擔大筆金額買進大台北地區的老舊旅舍，因此多半採用十年、甚至二十年的長期租約，租下舊大樓後改裝，主要賺取旅館經營的房價。

相反地，中南部因房價基期低，連鎖品牌業者可負擔房價，多半會選擇直接買進產權，經由改裝後拉高房價，再轉售其他買家，賺取增值效益，並採取售後回租方式，再賺取長期經營商旅的獲利。

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