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地上權的風險和機會
發佈日期： 2013-08-01
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【文/住展房屋網】 近來可說是地上權的「高潮年」，但投資地上權的機會和風險何在？以下四點不能不知： １ 投資地上權住宅會稅重利輕 什麼是地上權？就是土地的長期使用權！要使用權做什麼？就都市土地而言，就是用來蓋房屋─不論房屋是用來做住宅使用或是商業使用！因此，要付出什麼代價？以及可以獲得什麼好處？就是投資人必須了解的事情。 首先，就土地部分觀察，「土地」由於在取得時就已經付出過一次使用費（出讓金），所以在使用年限內，應該不必再支付任何的使用費！這點在大陸規定的十分清楚，可是在台灣卻仍然觀念混亂，所以除了使用費（出讓金），仍然被要求每年要支付土地租金（通常是公告地價的百分之五至十），這就是一種典型的重複課稅。就像目前土地稅制中「地價稅」和「土地增值稅」，也是典型的重複課稅，也就是因為重複課稅，所以「土地增值稅」的稅率，才不得不愈來愈輕。 重複課稅對投資人有什麼影響呢？當已經支付過一次性的使用費（出讓金）後，每年還要被課取土地使用費（土地租金），就會成為使用者的沉重負擔，尤其是以台灣現行規定，這種使用費每年還會不斷地調高，自然會成為使用者愈來愈沉重的負擔。 每年調高的土地租金，必然會產生二種結果：一種是轉嫁到房價上，成為房價飆升的推手！政府一方面抱怨房價高漲，採取各種打房措施，另一方面卻不斷地透過調高「公告地價」的方法，不但重複收取土地租金，還推動房價上揚，這是典型「得了便宜又賣乖的作法」。 另一種結果是如果無法轉嫁到房價上，就會成為房屋使用者必須自行吸收的負擔！在理論上，必然會對土地利用不利。因此，對於購買地上權住宅的人而言，在購屋時已經繳付了很大一筆購屋款，然後每年還要繳付土地使用費，卻又無法享受「土地增值」的利益，於是必然會成為被剝削的對象！ 年年需增加負擔 許多人常常抱怨為什麼社會上有「貧者愈貧」的現象？這就是一個典型的原因，因為會購買地上權住宅的人，通常就是希望能用便宜一點的房價購屋居住的人，一般而言，就是經濟弱勢者，他們好不容易買到房屋居住後，每年還要支付土地租金，必然會使他們可支配的所得逐年減少！ 另一方面，因為所購買的又是只有使用權的「地上權住宅」，這些每年都必須多支出的土地租金，又無法在房屋出售的時候取回，所以自然會成為真正的「屋奴」─只有每年增加的負擔卻沒有未來的收益！等到土地使用期限一到，就什麼都沒有了─不但錢沒有了，連房屋也沒有了，怎麼能夠脫離「貧者愈貧」的輪迴呢？ 這種為了貪圖房價便宜而購買「地上權住宅」的人，最後必然會走到一無所有的困境，這是所有投資人要特別注意的現象！而事實上，他們所購買的房價也不會太便宜，通常也在市價的百分之六十至七十。最近政府在大力取締「工業住宅」、「農舍住宅」，其實都是在提醒購屋者，不要為了貪圖一時房價的便宜，而讓自己陷入「貧者愈貧」的輪迴裡。 購買者愈來愈窮 其次，就房屋部分觀察，「地上權住宅」的房屋部分是否應課稅？目前台灣的情況是全部要課徵「房屋稅」！在理論上，蓋房屋的每一毛錢都不是政府所出，房屋蓋好後，政府卻依房屋價值課稅，而且房屋蓋得愈好，價值愈高，課的稅愈重，這種作法事實上缺乏任何的理論基礎。 不但如此，反而會驅使人們去興建造價較低與區位較差的房屋（向郊區炒房），這就是一種更加嚴重的資源誤用與誤導，人民的居住品質當然會每下愈況。 就住宅而言，尤其是地上權住宅是否應課房屋稅？則有很大的討論空間，政府一方面說居住是人民的基本權利，主張自有住宅應該輕稅；另一方面卻又不斷地利用調高「房屋評定現值」的方法，增加人民房屋稅負擔，這又是一種典型的兩面手法。 以大陸為例，地上權住宅，不但不課土地租金，同時也不課徵房屋稅，這似乎才是照顧老百姓居住需求的真正方向。近二年為了打擊房屋投機，大陸才在上海和重慶嘗試性的開始徵收「房產稅」，即使如此，其所課徵的對象也是有限制的，例如是對一定坪數以上或是第二戶以上的房屋才課徵。 對購屋者而言，每年重複課徵的土地租金和房屋稅，都是會使購買地上權住宅成為導致自己和家人「貧者愈貧」的重要原因。 ２ 投資地上權商業會空忙一場 隨著市場景氣，有些商業不動產的價格大幅飆高，所以水漲船高，許多「商業用地」的地上權項目，也訂出極高的出讓價格（底價）拿到市場上標售，吸引許多上市公司和保險公司紛紛加入戰局，以高價標地，希望能獲得利益，他們能得償所願嗎？ 商業不動產的經營風險是非常大的，而且回收期非常長，因此，除非是擁有「所有權」，否則非常難以獲利！最好的例子是台北101大樓，雖然有五十年的地上權，可是光是興建和賠錢階段，就用掉了十多年，近二年開始賺錢了，但要將投入的本錢全部賺回（包括還掉貸款），至少又要十多年！本錢拿回後，如要賺一個本，大約又要十年…就投資者的角度，賺一個本大約要花四十年的時間（年投資報酬率只有百分之二‧五），可見獲利之難！這還是拜政府開放兩岸觀光所創造的大餅，才會出現的難得機會，如果未開放，目前可能還在賠錢。 以台北101大樓如此好的區位，如此知名的商業建築，仍然經營得如此辛苦，要靠地上權商業不動產獲利的困難度可見一斑。對照的例子是曾經有同樣機會的「士林夜市」，不到二年，風光情況已經退潮，店商生意已經愈來愈差，更加凸顯了商業不動產的風險性！ 商業地利益轉手 但為什麼還有那麼多的大型公司仍然願意參與商業地產地上權的標案呢？很重要的原因是為了將利益轉手，例如一個大型的商業開發案，由於其規劃、工程和開辦費用都是極高的，於是有些企業就以大眾出錢的公司標案，標到後再發包給主事者自己所擁有的規劃、工程或顧問公司承包。因此，不論大眾公司賺錢與否，私有公司都可以先賺到承包的錢（類似高鐵模式）。 興建完成後的經營管理也有類似的機會，利用大眾出錢的公司持有，然後將其經營管理包給主事者自己擁有的管理公司經營，則不論大眾公司賺錢與否，私有公司卻已可有穩定收入立於不敗。台灣有許多Reits的發行公司，即有類似的影子，這些都是典型「以私利吃公利」、「以小利冒大損」的例子。 這種明知參與商業地產地上權標購並無法獲得好的投資利潤，卻因可以搬運利益的思維，是台灣商業地產地上權在短期內仍然可以走下去的重要原因。 相對於大陸，就務實的多，大陸的所有土地都只有使用權，所以所有土地的標售都是地上權標售，也因此他們對於地上權標售的經驗是豐富的。在大陸，他們充分知道商業地產一方面需要長期經營而且獲利困難；另一方面又是提昇居民生活品質和改善市容的重要設施！所以政府知道必須主動吸引企業參與興建與經營。因此，一般來說，他們商業地產的出讓價格通常是低的，有的還甚至不要錢，為了吸引企業興建商業設施，政府有時還要補貼一些好的住宅用地以補償開發商的投資「損失」。 以這個角度觀察，台灣的政府以為商業用地是「寶」，不斷地調高其地上權出讓價格，拉高門檻，只為提供少數企業有移轉大眾利益的機會；而大陸政府則認為商業用地是「草」，不斷地調低其地上權出讓價格，吸引多數企業參與，以達快速改善市容、提昇居民生活品質的目標。兩相比較，誰是真正為公共利益？誰是在炒作土地價格？誰是在引誘搬運？高下立判！因此，兩岸商業地產地上權未來發展的成敗也已經非常清楚了。 目前最好的例子是「旅館」，兩岸交流頻繁後，台灣的觀光市場大幅成長，於是乎旅館就如雨後春筍般的出現，「住宅用地」也有人蓋旅館，「辦公大樓」也有人改做旅館，「工業用地」也有人蓋旅館，連「非都市土地」都有人蓋旅館，但誰會真正獲利呢？ 地主是獲利方 商業地產的經營是長久的，利潤是不高的，所以就投資的角度而言，長期而辛苦經營的獲利機會只有二種：一是「取得」極低的土地使用成本，二是「持有」土地！ 所以，當某一種商業地產出現了市場機會，大家都紛紛跳入的時候，如果無法能取得極低的土地使用成本（例如目前炒得最熱的渡假村違法使用，其獲利的主要原因，就是規避環評，使能降低土地使用成本），最終得利的一定是「地主」，而非「地上權」的持有人！ 政府如果只看到了商業地產地上權的短利，卻無視於大害，不斷地調高標售底價，鼓勵企業鋌而走險，未來代價必然會由全民共同承擔。 ３ 投資地上權公設能地利共享 從美援開始，台灣都市計劃的發展已經有五、六十年了，但不幸的是，仍然停留在「紙上談兵」的水準，都市計畫圖上的許多「公共設施」用地，一劃數十年，仍擺在那，任其荒蕪，據內政部統計，全國現有二萬五千公頃公設保留地，尚未徵收。 最好的例子是「學校」，台灣由於出生人口逐年下降，各級學校都出現了供過於求的情況，所以未來各都市中的「學校用地」要如何處理呢？是變更使用？還是要解編還給老百姓呢？將這些公共設施用地以地上權的方式標租後開發，應該是最妥善的方法，但價格要訂多少？會有人來標嗎？ 相信所有的人都清楚，價格訂高是不會有人來標的，所以不但價格要低，可能還要提供優惠政策，才會有人標。但這才是運用地上權標售這種工具的正確方向！ 而在台灣的各縣市中，在財政困難、唯利是圖的氛圍下，有可能這樣做嗎？當然不會！那麼會損失什麼呢？除了那塊土地繼續會被低度利用外，有理想和有能力的使用者，例如很會辦雙語國小、會辦特殊教育，甚至會辦各種補習班的人，就不能有機會將「學校用地」做出品質最好、環境最佳的教育商品！都市計劃推動五、六十年了，台灣人仍然只能遠遠地羨慕美國學校和日僑學校的學習環境，而將我們所擁有的那麼多「學校用地」丟棄在那裡，任其荒蕪。 如何地利共享 如果希望「地盡其利」和「地利共享」，就要讓有理想、有專業的團體或企業能有便宜取得土地的機會，他們的理想和專業才能有發揮的場地，社會大眾才能得到好的服務，企業的競爭力才能得以提昇！但事實卻剛好相反，最近內政部又只為稅收考量，計畫將公設用地解編，犧牲公益，圖利地主，這種只為追求近利，卻忽略了地上權標售是真正能夠達成「地盡其利，地利共享」建國理想工具的事實，是十分可惜的。 最近全國各地有許多中小學，招生已嚴重不足，原有校區和校舍也有嚴重過剩的情況，正是可以利用地上權標售活化土地資源、提昇人民福利和提昇企業競爭力的時機，可是僵化的思維、外行的經驗，和唯利是圖的眼光，當然會再一次浪費了珍貴的土地資源和良好的活化工具。 在大陸，不只高級旅館、學校、公園、防空洞，甚至政府辦公大樓，只要是能改善市容、服務人民，政府幾乎都可以極低的出讓價格和極佳的條件「招商引資」，只要有好的品牌、好的經驗、好的團隊，他們就會提供土地，因為只有正確的團隊投入之後，人民福利才會提高、經濟活動才會暢旺、都市市容才會改善，政府的稅收也才會長期增加，這種能夠實現地利共享的最佳工具就是地上權的標售！ 因為地上權不論是四十年或是七十年，終有時間到的一天，當時間到了後，政府可以連本帶利的一次取回，這才是長遠的眼光，才是大格局，而「讓利」而非「斂財」才是正確方法！
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