解開「謄本密碼」 算出屋主入手房價
發佈日期: 2013-05-10
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好房News記者林美欣/台北報導 知己知彼百戰百勝,如果能掌握屋主當初買房的入手價格,想出價或是殺價,心理也能有個底,房主成本價「你知、我知」,對於成交價的認知也比較容易趨近,成交機率就提高了。而除了自行上內政部實價登錄網站,以及參考房仲的成交行情勤作功課之外,另外,還能到地政事務所申請建物登記「第二類謄本」,推敲出答案。 至於如何解讀謄本上的內容項目呢。建物謄本分為三大部分:標示部、所有權部、他項權利部。只要先掌握其中的幾個重點,就可以對建物有個大概的了解,以及推算出屋主當出購買價格。 1.建物標示部: 大致上是對於建物基本資料的描述,例如主要用途是住家或是其他用途;主要建材是鋼筋混凝土或是其他建材、建物總樓層數等等,建物完成日期則可推算屋齡。 2.建物所有權部: 「登記次序」可看出房屋是第幾次轉手,而「原因發生日期」是屋主的買進時間,這可推算屋主持有的時間,如果持有時間很短即急欲出售,可探訪其原因;或是推敲是否剛好過了2年的奢侈稅閉鎖期要脫售,在屋主免繳奢侈稅的情況下,也許價錢更好談。 3.建物他項權利部: 抵押權設定金額通常是貸款金額的1.2倍,因此,以「擔保債權總金額」/1.2等於貸款金額,若推測貸款8成的話,房屋總價=貸款金額/0.8 舉例:假設「擔保債權總金額」為1000萬,則推算房屋總價為 1000萬/1.2=833.3萬(貸款金額) 833.3萬/0.8=1041萬(房屋總價)
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