【蔣小姐看房市】台灣因為人口結構改變，未來將面對「老年化、老宅化」問題，政大商學院信義不動產研究發展中心4日表示，根據經建會估計，未來10年台灣人口停滯，65歲以上人口將增加150萬人，在參考住宅e化網的資料推估，40年以上屋齡老宅也將增加200萬戶，平均每3間房屋就有1間是屋齡超過40年。

10年後老年人口多150萬 每3間房屋有1間屋齡超過40年 

　　為了提前因應「高齡化」可能帶來的改變，政大商學院信義不動產研究發展中心4日舉辦「人口結構改變對住宅市場影響及政策因應方向」討論會，由行政院經建會副主委陳小紅主持。

　　台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文指出，人口結構最好的時候將出現在2015年，之後開始反轉，2030年扶養比達56.1%，人口紅利完全消失，2035年扶養比達63.9%，出現人口負債，若是生育政策、移民政策、產業結構無重大改變下，房市長期消費性需求將明顯減少。

　　長期而言，國內房市將由數量滿足轉型為品質滿足，老舊與設施不佳住宅有改善空間，未來家庭結構仍以核心家庭為主流，夫妻、單身、單親的比重持續提升，住宅需求以35~45坪的舒適2~3房為主，且因新家戶形成減緩，未來長期購屋結構中，首購比例將逐漸下降，由換屋需求取代，大面積54坪以上的換屋型產品，有一定的成長空間。

　　中華民國住宅學會理事長、中國科技大學國際商務系教授薛立敏表示，都會區內有「老人住老宅」的現象，但他們因有先佔優勢，擁有在市中心房價較好的區塊，不過，老人在資產處理上，卻因為年紀增長，呈現力不從心。

　　薛立敏建議，除了「以房養老」的政策外，協助有多餘空間的獨居老人可以部分出租，讓好區位的老宅，提供給都市就業的年輕人承租，老人也有現金可以改善生活，或是鼓勵擁有老宅的老人換屋，老宅若位於市中心則價位高，可以換到有電梯的產品，或者擴大居住空間與子女同住，也可以換兩屋與子女同鄰，或採免契稅、降低增值稅方式鼓勵，以及鼓勵建商提供適合老人與子女同住或同鄰的商品。

　　財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成則認為，台灣將面臨高齡少子化社會，衝擊不只是社會福利與財政問題，更帶來都市計畫的衝擊，學校與公共設施的問題不再是不敷使用，而是使用率太低，維持成本太高，以台北市萬華區老松國小為例，1966年最高峰學生人數達到1萬1,110人，共158班，如今只有900餘人，共31班。　

　　丁致成建議可以複製日本經驗，併校、廢校、轉作他用、引入年輕住戶、降低維護成本，如東京南池袋二丁目的案例，就是併校轉作住宅、商業及文化公益使用。

　　另外，面對高齡化、少子化及人口零成長之社會，都市發展必須放棄擴張主義，回到市中心走都市更新之路，且不能再以傳統都市計畫觀點的容積率與公共設施比例來處理都市更新問題。【NOWnews記者曹逸雯／台北報導】

老年化社會 適合兩代宅

　　專家指出，未來台灣會步上老人住老宅的情形，因此政策上可鼓勵老人換到有電梯房屋，建商也可推出適合老人與子女同住或同鄰的商品。

　　政大商學院信義不動產研究發展中心4日舉辦「人口結構改變對住宅市場影響及政策因應方向」討論會。專家認為，人口老化與低生育率，改變了台灣的人口結構，未來需面對「老年化、老宅化」的社會問題。

　　國立台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文表示，長期國內房市將由數量滿足轉型為品質滿足，老舊與設施不佳住宅有改善空間，而未來家庭結構仍以核心家庭為主流，夫妻、單身、單親的比重持續提升，住宅需求以 35到45 坪的舒適 2到3 房為主。

　　彭建文指出，因新家戶形成減緩，未來長期購屋結構中，首購比例將逐漸下降，由換屋需求取代，大面積54坪以上的換屋型產品，有一定的成長空間。

　　中華民國住宅學會理事長、中國科技大學國際商務系教授薛立敏表示，都會區內有「老人住老宅」的現象，老人所擁有的資產在市中心房價好的區塊，但老人實在無力處理資產。因此，除了「以房養老」的政策以外，另外可協助有多餘空間的獨居老人出租部份房間給都市內就業的年輕人，老人也有現金改善生活。

　　薛立敏建議，鼓勵擁有老宅的老人換屋也是另一方法，若老宅位於價位高的市中心，可換到有電梯的產品，或者擴大居住空間與子女同住，也可以換兩屋與子女同鄰，建議可採免契稅、降低增值稅方式鼓勵，另外也可鼓勵建商提供適合老人與子女同住或同鄰的商品。【中央社】
 

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