沉重的房貸形成......停滯的消費

若從土地面積來看，大台北土地面積占全台不過區區6.4％，確實是微不足道，但若從居住人口、就業人口來看，那便是另一番光景了，去年底大台北總人口645萬、就業人口297萬，分別占全台的28％、29％，這個比例不能算小；若再看一下兩個月前內政部所推估的全台房屋需求量，大台北所占的比重已高達54％。一個占全台房屋交易量逾半數地區所發生的房價飆漲現象，豈能視為小問題？

大台北房屋需求量高

許多人也許會問，何以大台北占全台土地6.4％，房屋需求量卻占全台54％？原因很簡單，台北是首都所在地，商業活動熱絡，就業機會多，所謂「爭名於朝、爭利於市」，這個地區既是朝，也是市，自然有莫大的吸引力。遺憾的是，生活在此地的民眾雖有了工作、收入，但想必不會太快樂，因為每個月剛領到的薪水，得撥出一大筆支付房貸本息。

有多少呢？依據住宅需求動向調查歷年估計，台北市的貸款負擔率（房貸支出占月薪的比率）已由民國93年的30.6％升至去年的43.0％，平均4成的收入得支付房屋貸款的本息，還能用來花用的只剩6成，如果以去年國人平均月薪3萬7千元，並且夫婦兩人皆有工作估計，每月7萬多元的收入在支付房貸後，僅剩4萬多可供消費，倘若全家收入不到5萬，支付房貸後所剩無幾，生活壓力之沉重，不言可喻。

房貸壓縮可支配所得

當一個家庭每月的房貸愈沉重，在手上可供靈活運用的所得就愈少，這一可支配所得減少，意味著民眾在消費活動上會更精打細算，也就是人們的消費傾向必然會因此下滑，經濟學家凱因斯曾說：「消費是一切經濟活動的最終目的和唯一對象，如果消費傾向一經減低而成為習慣，影響所及，除了消費需求下滑，民間投資也將隨之減少。」如果我們相信凱因斯的觀點，那麼所謂房價飆漲的現象就不只是房市的問題而已，也不只是所得分配是否合理、公平正義是否實現的問題而已，而是攸關台灣長期經濟還有沒有成長動能的大問題。

事實上，我們若把大台北都市地價指數拿出來與消費者物價指數（CPI）比一比，同樣也可以看出中產家庭實質收入驟減的現象。近年儘管國際油價炒翻天，但CPI在5年間的漲幅也僅8.5％，遠低於台北市地價漲幅15.7％、台北縣12.6％。依學理，實質薪資係由CPI平減而得，但在日常生活經驗裡，房價上漲對人們實質所得同樣具壓縮的作用，不幸的是，台灣在這段期間來自房價的壓縮力量又遠高於CPI。

台灣這些年來的薪資並非沒有成長，名目經常性月薪在民國89年3.4萬元，到97年微升至3.7萬元，但經CPI平減後的實質薪資，同期間即由3.4萬元降至97年的3.3萬元，若進一步把房價上漲的因素考慮進來，民眾實質所得縮減的情況必然更為嚴重。

實質所得下滑不可忽視

這些年來國內民間消費成長率總在1％到2％左右，傳統的解釋都是以具有消費能力的富人移往海外、兩岸要素價格均等化等理由加以解釋，惟如今看來，過於沉重的房貸壓縮了可支配所得，導致實質所得下滑恐怕也是不可忽視的重要原因。

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