發佈日期： 2018-06-29 瀏覽次數： 4137

　　〔記者吳政峰／台北報導 / 2018-06-28〕「租賃住宅市場發展及管理條例」（租賃專法）27日上路，影響全國300萬名租屋族甚鉅，這是我國首部住宅租賃專法，整合了散落各法中關於租賃的規定，也補充現行法規不足，基隆地檢署檢察官劉彥君28日特別整理出5大重點，供房客與房東參考。

一、押金不得超過2個月租金總額

　　劉彥君表示，新法規定押金上限2個月租金，如超過2個月租金總額，不會因此讓押金契約、租賃契約失效，此時房客只是對超過部分金額，可就每月租金行使抵銷權；但超過上限的押金也不會自動發生抵銷租金的效果。

二、房東可有條件減稅

　　劉彥君指出，為鼓勵房東將房子委託包租、代管業者，未來月租金收入6000元以下，可以免徵所得稅，6000元至2萬元間，所得稅的必要費用可扣除53%，2萬元以上，則可扣除43%，縣市政府對於應課徵的地價稅、房屋稅，也得予適當減徵，但前提是房東需與專業經營者簽1年以上契約。

三、房東與房客其他權利義務

　　劉解釋，有鑑於惡房東、惡房客糾紛層出不窮，新制明確規定應提供合於所約定居住使用之住宅，讓房客安心居住，及於簽約時，應說明由房東或包租業負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式等。租賃雙方共同完成屋況及附屬設備之點交手續。租賃之一方未會同點交，經催告仍不會同者，視為完成點交。

　　新法亦提出房東得提前終止租約之情形，例如房客毀損住宅不賠償、遲繳2個月租金經催告仍拒繳、或房客未經同意轉租住宅等，房東須在30天前通知房客；房東為重新建築而必要收回房屋時，則須在3個月前通知房客；租約終止後，房客仍遺留物品於屋內，經相當期限催告，逾期仍不取回時，視為拋棄所有權，房東得由押金扣除處理費用；若住宅未合於房客居住使用（難以繼續居住）時，如房客若因疾病、意外有長期療養需要等，房客得提前終止租約，房東不得要求賠償。

四、包租代管法律保障

　　劉彥君解釋，新法明確規定租賃住宅服務業可分為包租業及代管業，「包租業」為專業經營者先向房東承租房屋，再轉租並管理，擔任專業二房東的角色；「代管業」為專業經營者接受房東委託管理出租房屋，協助房東處理租賃大小事，提供租賃住宅管理服務，如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等；此外，由業者繳納營業保證金，發生糾紛時，可透過租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會（簡稱全國聯合會）調處及代為賠償機制，讓房東委託經營更放心。

五、租屋爭議調處及諮詢

　　劉強調，新法規定各直轄市、縣（市）政府不動產糾紛委員會調處住宅租賃爭議糾紛，免收調處費用；並聘任具租賃糾紛調處經驗的專業人士，擔任不動產糾紛調處委員，以有效協助民眾解決租屋糾紛，讓民眾遭受租屋糾紛時，有方便、公正、專業的協助管道。

　　內政部推估我國約有300萬名租屋族、100萬間房屋為租賃屋，劉彥君透過台灣司法人權進步協會建議，民眾租屋前應詳閱租賃專法，房東也應依照新法出租，雙方都了解後再簽約，以免發生爭議鬧上法院。