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租屋熱潮又到了 掌握合約重點 歡喜搬新家、過好年

發佈日期: 2008-02-12 瀏覽次數: 3118

寒假是另一個租屋的旺季,許多學生會利用寒假的時間幫自己找新的租屋處,當然也有許多家庭,趕在農曆過年前幫家人換一個更舒適的居住環境,提醒租屋族,在簽定房屋租賃合約的時候,一定要詳細的載明房東、房客雙方權利義務,才可以真正歡歡喜喜搬新家、過好年。

 

寒假期間、春節之前,市場上租屋的需求量是僅次於暑假的第二大量,當然,這期間也接觸到很多的網友在網站上針對租屋的合約提出問題討論,租賃合約的細節很多,不過,最重要的重點,在於簽約時租屋族是不是真的仔細審閱每一個合約的細節,往往租屋糾紛的產生,就是在於簽約時房客和屋主沒有開誠佈公的溝通。

 

租賃契約的簽定相當重要,由於租賃契約屬於「契約」的一種,除了一般「定型化」契約所明載的制式條款外,出租人與承租人必須將兩造間的「特別約定」(例如房租繳付方式,押租金的數額,水、電、瓦斯、公寓大廈管理費等負擔,使用範圍,使用設備項目,維修責任歸屬)詳載列出,避免日後糾紛。

 

在簽訂租賃契約之前,應檢視簽約人是否為真實屋主,簽約人若非房屋權狀上之產權所有權人時,承租人應要求簽約人提具屋主的委託証明(即以身份証件及印鑑証明等作為辨視依據),如果是「二房東」,必須要求審閱二房東與屋主間的租賃契約,特別要注意租期與可否轉租的約定,否則屋主可以不承認租賃契約,承租人也會失去保障。

 

在簽訂租賃契約之後,建議可至法院辦理公證,經公證後的租賃契約具有「買賣不破租賃」的效力,也就是說,即使屋主將房屋轉讓他人(例如買賣、贈與),承租人的權利也不受影響,可以住到租期屆滿。

 

此外,在押租金方面,依法不得超過2個月租金,如果超收,超過的部分可以用來抵租金。要特別注意按時交付租金,如果是現金交付,記得要房東開收據,如果以金融機構匯款存款的方式,也要將單據留存,避免日後舉證困難。如果承租人積欠2個月租金額,房東依法有權終止租賃契約,一定要在房東正式表示終止契約(例如書信)前,補繳積欠的房租。

 

一般租賃契約常有約定「房東終止租約時應賠償房客一個月租金」。也就是說,房東只要賠出一個月租金就可以隨時終止租約,要求房客搬家,某些情形下對承租人相當不利。如果承租人希望能確實居住到租期屆滿,不會突然被要求搬遷,最好在簽立租賃契約時刪去這一條,讓房東沒有任意終止租約的權利。

 

以過去的糾紛案例來看,房屋如果發生任何問題需要修繕,除非租約定由房客負擔,否則依法應由房東負責修繕,但房客有立即通知房東的義務,如果因為房客通知得太遲,擴大了房屋的損壞,則由房客負責賠償。

 

最後,契約書及跨頁部份需由雙方簽章確認,同時宜準備一式二份,由出租及承租人各執一份為憑,以儘量杜絕紛爭可能發生的機會。

 

隨著網際網路的普及,透過網路租屋可以說是時下最方便及有效率的方式,也由於租屋網站在其中建立一層仲介的手續,讓彼此不熟識的屋主和房客多一分紀錄的留存,再加上網路租屋族對於租屋經驗的討論、分享,讓租屋安全也多了一層保障,不過,不變的是,在找到心目中理想的房子之後,無論房東或房客都要在合約的簽訂上多用一點心,才可以確保住得安心、過得愉快!

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