好房News記者馮牧群／採訪報導

　　不管買方或是賣方，都想追求心中理想的房價，但是房價是否合理，往往沒有個準則，內政部提供的實價揭露資訊畢竟還是屬於落後指標，大家最好學會掌握以下的房價精算原則，買方才能判斷區域的合理價位，賣方也可定出一個不後悔的開價。

　　首先是?能力評估法?，人人都喜歡住在市中心，但房價卻不盡討喜，所以買房時切記先評估自身能力，才選擇適合地點。專家指出，房價高漲時，市郊反而較有成交動能，市中心週邊區域的房產往往只須1/3的價格。像是剛入社會的新鮮人，在買屋本不夠多時，可從第二、三環區段找房子，等結婚後錢存夠了，夫妻再用換屋方式往市中心移動。

　　其次是?市價比較法?，撇開專業的估價技巧不談，一般最適合民眾使用，且最簡便的方式，就是透過「知己知彼」判斷區域行情，找出合理房價。選擇多個相同區段、類似產品來相互比較，比方先找出附近屋齡相仿的物件，再篩選建材品質、生活機能、臨路大小等條件，最後再相互比價，須留意的是，條件差異大的物件，通常不具參考價值。

　　另外，還有利用租金價格回推原本房價的?租金報酬還原法?，首先先上房仲網尋找物件租金行情，接著設定報酬率，住家通常為2.5~3%；舉例來說，假設35坪的電梯大樓月租金為2萬2000元，那就將租金乘以12換算年租金得26萬4000元，再將年租金分別除以報酬率2.5%及3%，所得到的1056萬元及880萬元，就代表該屋的合理房價範圍，業者提醒，這種算法可能因物件條件不同而影響租金，且每位房東設定的報酬率及財務條件不同，都可能影響計算結果。

　　東森房屋副總黃淑苓認為，房價不像股價，在同一時間購買，大家的買價都相同，房價有很大的變數在於買賣雙方，只能說，能被市場認同的價就是好價格，當你期待的價格總是落空，那就應該改變策略了！

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