【聯合報／林左裕／政治大學地政學系教授】昨日內政部公布第三波、十月實價登錄資訊，首次揭露預售屋行情。數據顯示，預售案成交價與開價間之價差約為兩成，最多達百分之廿五，這結果也頗符合一般房屋買賣雙方議價協商的心理戰術。

實價登錄…房市裡的雙面刃

　　目前實價登錄對預售屋的規範，為建商可在結案後卅天內整批登錄，但若建商與代銷公司間的契約展期，或是自行銷售，即可規避揭露交易價格之規範，因此除非與代銷公司合約期滿，代銷公司自行登錄，否則對消費者而言資訊仍是五里霧中。

　　購屋者搜尋定錨的基準，除了以中古屋市場行情進行調整外，只能以建商開價臆測可能的折扣，本次預售屋實價揭露的結果，對未來的預售屋交易頗具參考性。

　　根據筆者對房屋交易議價空間的研究結果顯示，在同一區域範圍內，屋齡愈久或賣方定價過高的不動產，其議價空間愈大；房租成長率或經濟成長率愈高，表示市場景氣愈好，議價空間愈小；利率為賣方持有不動產的資金成本，利率愈高，議價空間則愈大。

　　而需求愈殷切的區域，議價空間則愈小。此次揭露的預售屋結果顯示，預售業者在進行定價策略時，已將購屋者可能殺價的行為納入考量，因此實際的交易結果，並不令人太意外。

實價資料愈多 預售屋更具參考的價值

　　未來預售屋交易的實價資料將愈來愈多，也將更具參考的價值。但有兩點值得買賣雙方注意，第一，此實價資訊揭露後，具參考價值的依據是「交易的實價」，而非「折數」，賣方不應任意調高價格再讓買方砍價；

　　買方也不必因前例而執意要砍價兩成以上，且不同個案的地段、規畫及建材與建商商譽等，都是影響價格的變數。第二，交易實價的參考價值具時效性，此基準將隨時間經過及總體經濟變動，須進行調整。

　　但不論如何，此機制揭露的交易結果，對買賣雙方的認知將拉近距離，預期可提升市場交易的效率，建商在規畫產品售價時，也將因實價的訊息透明，反推可接受的土地價格時，或可藉此抑制土地價格的飆漲。

　　最後就整體市場的穩定性言，實價資訊效果有如雙面刃。在區域供需均衡之區域，實價登錄後的房市，更將反映房價的「僵固性」。衰退期間，透明的交易價格可讓房價跌勢趨緩，跌幅減小；在繁榮期間，可讓房價漲勢趨緩，使交易價格向之前的實價靠攏，此時凸顯出實價對穩定市場的參考價值。

　　但在區域供需不均的區域，實價揭露後反可能對未來交易價格具加乘性，在供給過剩區域，交易之實價可能揭露買氣不振的訊息，在經濟衰退或金融風暴時，可能在價格破壞上雪上加霜；而在供給不足的區域，景氣繁榮時，揭露的實價可能誘使買方勇於追高，這種情況對市場的穩定性反而有負面的影響。

　　這些對市場可能產生不同衝擊的情境，交易雙方及政府管理決策者，都應有所認知，以對未來不動產市場供需之有效管理及對景氣變動之因應。

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