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不同屋況 攸關房價牛肉 實價登錄6大盲點

發佈日期: 2012-11-10 瀏覽次數: 2416

實價登錄
  【蘋果日報/採訪連珠君】實價登錄上路了,你查了嗎?面對密密麻麻令人眼花撩亂的資訊,那些數字到底說明了甚麼?《好屋王》教你解讀實價登錄資訊,追查、計算真正的房價。 

封面故事

  實價登錄是台灣房地產市場重大變革,不管有沒有要買屋、賣屋,大家都想一窺房價真實的面目。由於影響不動產價格因素眾多,專家表示,要留意車位、公寓1樓、頂樓、特殊格局、預售屋交易時間以及產權標示等6大盲點。 

  在「內政部不動產交易實價查詢服務網」揭露的眾多欄位中,問題最大的是交易單價。信義房屋不動產研究室專案經理曾敬德指出,由於官方網站交易單價是直接將總價除以坪數,忽略車位坪數及價格因素,一旦遇到涵蓋車位交易的物件,就會出現房價低於市場行情的錯覺。

冠德領袖遭低估

  以第一批實價揭露房價最高的「冠德領袖」為例,交易總價2.38億元,總坪數183.18坪,交易單價為129.9萬元,但扣除3個平面車位因素後,可得到單價「漲」到每坪164.1萬元,與前述直接除法計算相比,兩者單價相差26%。
  除車位外,近期也出現交易日期有偏差的狀況。官網上的交易日期應為買賣雙方的簽約日,但近期市場出現剛交屋的新成屋,由於預售時實價登錄尚未上路,宥於實價登錄機制規定須於交易1個月內登記。以致於現在該案過戶,地政士擔心若以2年前買賣契約時間登錄會遭罰款,改將過戶日做為交易日,所登錄的房價就產生3年的落差。
  此外,公寓產品如果是1樓、頂樓,或格局在4房以上,都可能是特殊產品,公寓1樓部分有庭院,可能是約定專用或佔用道路,或者有店面效益。頂樓則容易有頂加,使用空間較大,格局4房以上可能是隔成套房出租,又或者有違章部分,都可能造成房價失真。

看不出屋況景觀

  台灣房屋智庫執行長劉怡蓉指出,善用「交易明細」以及各欄為附帶的「檢視」。「交易明細」中可知物件的土地坪數、使用分區、建物坪數、樓層及車位資訊,部分資料後方有 「檢視」鈕,點入後可知樓層或車位坪數、價格等資訊。
  永慶房屋集團研究發展中心經理黃舒衛表示,實價登錄還有很多交易狀況是看不出來的,包括屋況、套房單層樓高、海砂屋、坐向、景觀等。例如,屋齡30年以上的老舊大樓是否有重新整修,價格可相差每坪5~6萬元以上。
  如果想找參考行情,最好尋覓同一個供需圈內的成交資訊,大約是500公尺的範圍內,產品基本條件相當的資訊。包括產品、樓高、管理條件、使用用途等,如果是同一社區資訊更佳。
  曾敬德提供小撇步表示,根據實價登錄的路段、屋齡、坪數、樓高等資料,還可以請當地業者協助判別是哪個社區。不過因在實價登錄實施初期,資料正確性有待考驗,有時明明地址隸屬南港區,卻顯現內湖區,就可能是登錄錯誤,民眾參考前還是要摒除極端以及錯誤資料。

【實例計算】

  8月台北市最高總價交易案件是位於信義區松勇路的「冠德領袖」,交易總價2.38億元,坪數183.18坪含3個平面車位,平面車位每個375萬元、坪數15坪。
˙官方計算公式:
  交易總價╱總坪數=23,800╱183.18=129.9(萬元╱坪)
˙正確計算公式:
  (交易總價-車位價格×車位數量)╱(總坪數-車位坪數×車位數量)
=(23,800-375×3)╱(183.18-15×3)=164.1(萬元╱坪)
˙說明
  由於官方計算公式無考量到車位,導致房價偏低,兩者單價相差26%

 

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