租屋手冊
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看屋秘笈

在家靠父母,出外靠朋友」,出外打拼的遊子們,最重要的事當然是先尋覓一個溫暖的避風港,大管家租屋網除了提供您租屋的訊息,更要告訴您租屋不可不知的問題。

一、行前篇

■ 動作積極
「好的物品是不等動作慢的人」,在網路上看到屋況、地點、價格、環境等都符合自己的條件,建議您立刻電話詢問實際狀況是否已出租等等,依照租賃的經驗,難得一見的熱門房屋不到三天就會租出去,一個合於行情的房子約一星期左右,一個普通也不太壞的房子租賃期約在一個月;所以有中意的房子,動作可要快,若靠網路回覆就太慢啦!

■ 建立優質房客素質
房東是寧可租便宜一點給好房客,也不願意租個好價錢給奇奇怪怪的人。房客的穩定性跟付租金的能力是很重要的,因此想要有好條件的房子可租,房客的禮貌與適當穿著都是不可或缺的。

當心!合法的租屋公司只在出租承租雙方簽訂租賃契約書之後,才會收取服務費用。

二、看屋篇

■ 選擇房東
房東是租屋中最重要的元素,選一個好房東比選一個好房子來的重要,一個爛房東配好房子住起來一樣會受氣。除了第一眼自己對房東的感覺,可透過與房東交談,瞭解其工作性質、家庭狀況及對自己所提出要求的反應;觀察屋況,提出問題,從中洞悉回答是否中肯,另外更要主動詢問是否有特殊的限制,如不可釘釘子、養寵物….等等的問題,以避免日後常有糾紛。

■ 身體感覺
租房子就是自己要住,自己能否住得舒服是最重要的。而一間好房子的最基本條件就是從外面走入屋內、都能讓自己感覺到十分舒服而沒有各種不好的感覺。因此,只要有任何一絲不舒服的感覺,最好是多加考慮。

■ 日夜觀察
為了瞭解附近環境日夜的狀況,如果時間允許,最好可以在不同的時段觀察房子四周,晴天看、下雨天看,是否白天沒甚麼人、晚上會出現流浪漢。

■ 交通便利性
停車是否方便,有沒有停車位可租,使用大眾交通系統須考量住屋處與大眾交通系統間安全情況,路燈照明設備如何,沿途是否有商家,生活機能完善程度。

■ 居家安寧
不要直接面向大馬路,高架橋,就算有隔音牆一樣還是很吵,氣密窗的通風問題。注意巷道,以及附近是否有嫌惡設施,如垃圾場、殯儀館、市場、夜市、特種營業等。

■ 鄰里關係
若巷道安寧、清潔,附近住戶遍植花木或多加經營,表示當地的居民十分重視居住的環境品質,同理,若公寓的樓梯間乾淨清爽、照明燈光明亮、無太多雜物、大門經常上鎖、公用設施維護良好,這表示這棟公寓的鄰居對公共事務較關心,都是值得優先加以考慮!

■ 看屋之安全性
看屋時應結伴同行,若單獨看房時,最好先告知友人行蹤及時間,並打電話報安全。進屋看屋時,不要把大門關起來變成密閉空間。
確認一樓大門是否能緊閉,安全門、鐵窗能不能順利打開,請房東或徵得房東同意自行更換新鎖,並要求房東加裝鐵窗、貓眼、門內暗扣及反鎖裝置。

■ 居住的品質
屋內採光、通風是否良好。最好房子有直接對外窗,並且不要面對大馬路。注意房子會不會有嚴重西曬。頂樓加蓋房子特別注意是否會漏水、夏天是否過熱。

■ 結構安全
注意樑柱有無裂痕或是否彎曲,衣櫥的門、窗戶是否會卡住無法打開,若有上述現象,表示此屋的建築結構有問題,請慎重考慮是否要承租!若該屋樓下有營業場所,注意樓下的營業場所是否曾為了內部裝潢而擅自打掉樑柱結構。一旦樑柱遭到變動,則對整棟樓房的結構安全影響甚大,請慎重考慮是否要承租!

■ 漏水問題
注意屋頂、牆壁是否會漏水特別注意剛粉刷的地方是不是有過漏水、發 霉的跡象;尤其屋頂與牆面交接的地方最容易出現漏水,要特別注意該處是否有水痕出現。 與浴室、廚房相接的牆縫也是很容易發生漏水的地方。注意跟這兩種房間的共用牆之牆縫上的油漆、粉刷是否變色或異樣。如果有漏水,其實房東都會粉刷房子,沒經驗的房客一時很難挑出漏水的毛病。此時不妨從屋外觀看,從外牆、公共空間跟壁相接的牆面進行觀察。注意抽水馬桶是否通暢,住一樓要注意是否會淹水,最簡單的方法就是看左鄰右舍有沒有作防水閘門,較進一步的作法就是觀察電錶箱、水錶箱、插座開關,看看裡面是否有曾因淹水而留下的泥土之類;二樓的住戶要留意管道排水(若排水不良,樓上的水最易溢漏在二樓)。

三、 簽約篇
口頭契約仍具法律效力,但為避免日後權利受損,正式簽訂書面契約是保障房東與房客良好關係的第一步。

■ 簽定租約前應談妥事項:
1. 租期、租金與租金調幅。
2. 前期房客水電、瓦斯、電話之處理。
3. 搬入時間確定。
4. 租賃設備、相關稅費、管理費、水電 瓦斯費之使用與修繕費用的歸屬
5. 違約或提前解約之處理。

■ 決定承租後,在付訂金時,要求房東開收據,收據的內容應包含:出租地址、房東姓名、訂金金額、房東姓名、身份證字號、預定起租日期及付訂日期,以免房東收了訂金後,又拒絕承認出租。一般收了訂金之後,房東拒租要賠定金金額,房客拒租則是拿不回訂金。

■ 務必要請房東出示身分證、房屋所有權狀、房屋稅單或登記謄本,以確定房東真實身分,若房東為二房東,應請其出示原與房東所定之契約書,瞭解到底有無可轉租他人之規定。

■ 若不可避免承租對象為二房東時,應注意以下事項,以免將來二房東與房東解約時招致自己的權益受損:
a. 二房東與大房東的租期是否即將到期。
b. 二房東與大房東的租約是否有允許轉租的規定
c. 二房東如果欲提前搬走,記得向二房東要回押金,否則大房東是不需要對二房客負責的。

契約內容應載明:
a.租金金額,押金金額,何時繳納。
b.租約期限多長。
c.水電費、大樓管理費、房屋稅等金額由誰繳納。如何計算。繳納方式為何。
d.房東提供哪些傢俱與設備,其使用現況如何,對於狀況不佳的設備,最好可以拍照存證,以免苦無證據。
e.確定房東有無其他要求或特殊限制,例如可否炊膳、養寵物、帶異性入內或過夜。
f.可否轉租其他人、或尋找室友共同分擔房租。
g.可否整修房屋,可否定釘。
h.若與房東同住,公共區域之使用權限與範圍。
i.若租賃雙方,任何一方違反規定或提前解約時之違約賠償。
在契約中預留提前解約的條款,一般的行情是扣一個月押金,建議房客爭取代找下一個房客或者提前一段時間告知可以免除扣一個月押金的約定,不過不容易談就是了。
如果遇到房東要求高額押金,依照土地法第99條規定:"擔保金(押金)不得超過二個月房屋租金之總額。"房客可以利用此法條增加自己爭取押金的正當性。不過既然房東敢要求超過行情的押金,這一條通常也很不容易談。
租賃雙方簽約時記得留下對方身分證明。
契約書內容若有更改處,雙方要加蓋印章或共同簽名,以防止未來發生糾紛情事。
簽約完畢,雙方各執一份契約書存留。
每月繳納租金時,應請房東簽收以證明租金繳納完畢。若以轉帳方式,則請保留轉帳收據。
交付各項款項請要求給付收據證明,以為憑證。

 

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