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合理房價 這樣算
大台北房價爆衝、市場混亂的價格戰 讓民眾看得霧煞煞
《蘋果》特別請來各領域專家 教你計算合理房價 透過簡易公式 算出人生合適的家
採訪╱朱語蕎
【蘋果日報�朱語蕎�台北報導】房價是民眾購屋的首要考量，大家都希望能買到合宜價位的房子，以求未來有更好的增值空間，《蘋果》訪問各領域達人，從法拍、預售、中古、租屋等角度，教民眾如何推算合理房價範圍；同時，也藉由達人們多年的房產經驗，整理出購屋應注意事項。
專家建議，平日要多搜集各方資訊，秉持「多問、多查、多比較」，除可透過內政部地政司全球資訊網（http://www.land.moi.gov.tw）查詢房價外，也可透過房仲了解區域行情，並利用簡單公式，推算合理房價行情，輕鬆搞懂繁雜的成本概念。
比較行情 找銀行估貸款成數
宏大不動產估價師聯合事務所執行長郭國任分享3種計算房價方式，簡易分析出適宜房價。郭國任說，最容易就是「比較法」，透過區域房仲，詢問周邊交易行情，也可委託銀行估算貸款成數和市值，交叉了解該物件的價格。
郭國任說，不少建商土地經由公開標售取得，民眾可藉「成本估算法」推算成本，一般新成屋成本包含土地成本、建築成本、管銷、利息、利潤。
建築成本約房價1/5~1/4
以新莊副都心重劃區商二土地標售每坪200萬元為例，該區容積率為440%，算出每個容積的土地價格為45萬元，再除以銷坪係數（指所有可登記的銷售面積，包含公設等佔總土地面積的比率）1.6~1.7，得到單坪的土地成本價格27.2萬元。
而新成屋的建築成本約為當地房價的1/5~1/4，以當地每坪55萬元房價計算，每建坪建築成本約13萬元，因此，以每建坪土地成本27.2萬元加上每建坪建築成本13萬元，得出每建坪的成本約為40.2萬元，最後再加上管銷、利息、利潤等，一般以每建坪成本乘上1.35倍計算，即可得到54.27萬元，54.27萬元約為建商推案底價。
估價師 郭國任
宏大不動產估價師聯合事務所執行長
學歷：逢甲大學土地管理學碩士
年紀：39歲
房產資歷：15年
經歷：宏大不動產鑑定公司
擅長領域：商用不動產估價、一般住宅鑑價
資料來源：郭國任
預售屋成本估算法
★建商成本包含：土地、建築、管銷、利息(土建融資)、利潤；其中每建坪的建築成本，一般約為當地房價的1/5~1/4；管銷+利息(土建融資)+利潤成本約為土地與建築成本合計的1.3~1.35倍
※以新莊副都心商二(容積率440%)土地標售每坪200萬元為例
◎200萬元÷4.4(容積率)=45萬元(每坪容積土地價)
◎45萬元÷1.65(銷坪係數)=27.2萬元(每建坪土地之成本價)
◎27.2萬元+13萬元(每建坪建築成本)=40.2萬元
◎40.2萬元×1.35(管銷+利息+利潤)=54.27萬元
預估該地未來推案合理價格約每坪54.27萬元
註：
1.銷坪係數指範圍在1.6~1.7
2.當地房價概估為每坪55萬元
蒐集財報 從建商毛利抓折扣
媒體人出身，自力學習房地產知識的蔡玉真，從做中學，一步步掌握房市走向，因為標的選擇準確，讓她獲利連連。蔡玉真說，投資房產前，一定要先有工具輔助，首先是搜集完整訊息，再來是掌握房屋資訊，了解地政資料、銀行貸款額度、有無複雜權狀等，最後是觀察周邊環境、地點，是否為凶宅，綜合評斷房屋價格。
工業宅每坪便宜1.5成
蔡玉真表示，若購買預售屋，從上市櫃建商的財報資料來看，其毛利率約在40%，代表建商的開價至少有4成的利潤，民眾最低可從8折殺價，不過，建商通常會用高人氣、名人代言來拉高價格，或從條件差的戶別開始賣起，這些因素都會影響到價格和殺價幅度。
至於新成屋，建商開價的成本包含了土地取得價格、建物成本和利潤，一般RC結構的成本每坪6~8萬元，鋼骨結構每坪約20萬元，土地價格可從公告地價或公開資訊觀測站查得建商取得成本。另外可再查看使用地目、建蔽率，估算出底價成本，蔡玉真說，工業住宅因土地成本低，通常會比一般住宅每坪便宜1.5成，不過它的貸款成數也較低。
投資名人 蔡玉真
學歷：台大社會系社工組畢業、政大EMBA畢業
年齡：47歲
房產經歷：21年
資歷：今周刊主編、民眾日報社長、電視節目主持人
擅長領域：一般住宅買賣
資料來源：蔡玉真
中古屋合理房價計算
20年中古屋=預售房價×1/2
10年中古屋=預售房價×(1/2+1/4)
5年中古屋=預售房價×(1/2+1/4+1/8)
例：仁愛路預售屋合理房價約90萬元，推算20年中古屋合理房價=90萬元×1/2=45萬元，以此類推
註：預售房價依照周邊新案成交價而定，中古屋合理房價尚需依照屋況、屋齡等內外在條件全盤考量。
法拍屋價 區域租金報酬推算
房價高漲，間接加溫法拍市場，擁有20多年法拍經驗的山水顧問股份有限公司副總經理丁建生表示，正常法拍價格約低於市價1~2成，不過還是要看物件條件，若位置偏遠、小環境差，價格可較市價便宜2成，但像東區因釋出量少，法拍價格就只較市價低1成左右，甚至和市價相當。
法拍較市價低1~2成
丁建生表示，近期市場價格紊亂，法拍案更常常拍出高於市價行情，若法拍物件地點條件好，單用傳統估算法已無法算出正確價格。丁建生說，一般民眾除了可用法拍價來估算合理房價，也可利用租金報酬率來計算房價，他舉例：「一般商辦報酬率在2.5~3%，住家則在1~2%，透過多家租屋網站得到該區的租金行情，便可推算合理房價。」
若要買到合理價位，可將住家報酬率設在3%，以月租金3萬元為例，1年租金36萬元，除以3%的報酬率，算出該屋合理房價為1200萬元。
丁建生建議，買房前要多做市場調查，至少尋訪3家以上房仲取到該區成交價，「民眾可同時以買方和賣方角色多家詢問價格，交叉比對行情，最後再上網查詢價格，就可大概了解該區狀況。」
法拍代表 丁建生
山水顧問股份有限公司副總經理
學歷：加拿大國立皇家大學企業管理碩士
年齡：47歲
房產資歷：22年
經歷：山水資產管理股份有限公司執行副總經理
擅長領域：法拍市場分析、特殊不動產交易
資料來源：丁建生
租金還原法
以年租金除以報酬率，即可得出合理房價
例：以月租金3萬元、租金報酬率3%為例
3萬元×12個月÷3%=1200萬元
則該屋合理房價為1200萬元
財力評估 買屋月薪至少5萬
縱橫預售市場多年，海悅廣告總經理曾俊盛20多年前就已經開始投資預售屋，談到如何計算合理的房價，他直言：「買屋前得先估算好自身的財力！」曾俊盛說，目前大台北房價很高，要花多點時間進行比價，勤做功課，這是購屋的不二法則。
避開推案量大區塊
曾俊盛說：「若財力狀況穩定，可考慮區域的發展性，畢竟預售屋看的是未來，有好的發展潛力，才有增值空間。」以他自身為例，20多年前在木柵買了第1間預售屋，就是看好該區的學區，以及濃厚的文教氣息，加上交通機能也不錯，購買後不只符合家人需求，之後增值幅度也滿意。
民眾假設看中某區預售屋，可先參考同區其他建案開價，再逐一比較各案的基地條件、建材配備、產品規劃等，雖然都在同區塊，但每個基地都有其優缺點，綜合評斷後，就可知道這個案子價格是否合理；若附近沒有預售案，可參考新成屋價格，一般預售屋會比新成屋高5~10%。
而購屋的區域，要避開推案量過大的區塊，並觀察周邊有無重大公共工程建設，是否為人口移入量多的地方，多問多觀察，才能買得好價格。
代銷龍頭 曾俊盛
海悅廣告總經理
學歷：美國密西西比大學會計系、行銷管理系雙碩士
年齡：50歲
房產經歷：20年
資歷：海悅廣告執行副總經理、海悅廣告總經理
擅長領域：預售市場銷售行銷、預售屋買賣
資料來源：曾俊盛
市場比較法
選擇多個同區段、類似產品建案，逐項比較評分
◎基地面積：是否方正、面積大小
◎使用地目：住宅用地比商用地高2成，比工業用地高2~3成
◎臨路大小：臨路寬度
◎建材規劃：建材品牌、等級
◎產品格局：坪數規劃
◎交通動線：距離捷運站、公車站遠近
◎建商背景：知名品牌建商房價
◎建築團隊：建築設計師團隊
◎生活機能：周邊生活機能條件
註：條件好的個案可比周邊建案價格高約10%
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