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房市從2003年SARS過後谷底反轉，政府為了振興房市，當時更祭出土增稅減半、公股行庫低利率購屋優惠貸款，全面作多房市。原本2008年金融海嘯已經代表多頭結束，未料美國釋出QE資金政策，加上史上超低利率，政府更將遺贈稅減半引入台商資金購置不動產，讓房價「該跌未跌」。
專家指出，現在房價仍在高檔僵持，切勿衝動進場買到高點。
建國資產管理總經理劉坤圖指出，2年前多頭期已經在尾段，至今因低利率，仍有過多資金在房地產支撐，但問題就是，到底能夠撐多久？
他認為，現在要調節出售手邊不動產的人，一定會問「有誰會接手？」、「價格能賣到多少？」
當所有人都在委售，自住客卻不買單時，市場勢必呈現僵持狀況，房價雖沒有明顯下跌，但已經是危機重重。
想下跌買便宜的人，恐怕還得等等，近2~3年可特別留意法拍釋出量，一旦釋出量從目前的史上新低開始反彈增加，就代表房價可望真正鬆動。
劉坤圖說，最怕民眾沈不住氣，跟著建商往郊區購屋，這些地段上漲是補漲行情衍生出的產物，資金浪潮退卻時，物件一旦沒有交通、學區、生活機能等支撐，房價一定「對半砍」。
他表示，自住客此時一定要睜大眼睛好好議價，假若打算進場投資，還是趕緊儲存銀彈等待下一波房市多頭。
目前自住客最好選擇保質地段，而且須評估利率調升後每月攤還貸款金額，利率波動是國際經濟情勢影響。
今年底美國QE逐步退場後，一旦利率緩步調升，台灣勢必也會升息。
房價越等越低？ 首購族進場創新高
年輕人渴望有房，儘管近幾年所得未明顯成長，精華區房價節節攀升，又有政府擴大查稅等干擾，年輕人仍希望有自己的家。
根據房仲最新調查，兩年內有買房計畫的民眾中，首購族多達55.8%，比前季增加4.3%，創下3年新高，二次購屋的換屋族與投資客反而由前季27.5%下滑三個百分點。
民眾對實價課稅的疑慮，充分反映在進場意願；再看購屋目的調查，屬於自用的買方由前季52.9%上升為59.2%，屬於投資目的的買方，比例則由28.1%量縮為26.9%。
特別是「替父母或子女置產」的買方，從前季19%大幅下跌至13.9%。針對自用客群，1~2房的小坪數住宅，或3房的老公寓會是台北市最受青睞產品。
業者分析，自用客群擔心未來物價持續上漲，所得恐怕追不上房價，所以有能力者仍希望趁早買房，而投資客群擔心政府逐漸落實實價課稅，不論短期或中長期投資需求的買方都受到衝擊。
此次調查結果，雖然不動產仍為民眾心中最保值抗跌的標的，但在政府不斷擴大查稅的措施下，投資客傾向暫避風頭，反觀自用客連創新高，應是今年市場主要買盤。
近期政府不動產查稅動作積極，其中台北市高總價產品近兩年有登錄資料者，將以實價課徵財產交易所得稅，且今年公告現值也大幅調漲，使土增稅稅基大增，實價課稅形同悄悄上路。
然而，如何控制房市人為炒作，同時兼顧經濟發展，又不打擊自住客進場意願，考驗政府智慧。
好房News記者馮牧群╱台北報導
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