【住展雜誌／文蘇儀／攝影邱添榮】建商若對市場供需評估失誤，興建的大坪數住宅賣不掉，可否將建物未售出部分變更原隔間設計，把大坪數住宅改為多戶小套房出售呢？

　　古姓民眾於民國八十一年五月以一四○六萬元向久揚建設購買新北市板橋的「久揚天廈」八樓的房屋，已付價金一六八萬元後，發現建商將七樓至十四樓，每樓其中一戶大坪數住宅，改為三戶小坪數套房出售，將原本的住商大樓改變規劃方向，使整棟大樓住戶複雜化，降低居住品質。他向建商抗議不成，於是打官司請求回復原狀，要求建商返還已付價金，及加付法定遲延利息。

　　建商則反駁，建商所變更者並非古姓民眾買的房子，本非古姓民眾所得過問。　

住宅環境係「債之本旨」

　　最高法院判決建商敗訴確定，法院指出，「住宅環境」在單價甚高之房地買賣中，雖不屬於買賣契約必要之點，仍應認為係「債之本旨」之一，出賣人有依買賣當時表示之住宅環境履行之義務。

　　依據建商的廣告型錄、平面參考圖、口頭解說等，均表明大廈可兼為住家、辦公室之用，六樓以下為辦公室，七樓以上為住商兩用，且七樓以上同一樓層僅有四戶住家，共用二部電梯等，這些「住宅環境」在房地買賣中應認為是「債之本旨」。

　　法院指出，大坪數住宅與小坪數套房之使用原則有所不同，建商未經已購屋的住戶同意，變更設計將七樓以上每層樓四戶住家改為六戶，七樓至十四樓由三十二戶，增加為四十八戶，其出入之人複雜化，使用大廈公共設施如走廊、電梯、停車場、室外空間等之情形將有所不同，生活品質更受影響，顯已違反債務本旨，有減少契約預定效用之瑕疵。

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