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房客承租問題


房客要仔細、謹慎閱讀契約條文,是否有不合理規定。為保障自身權益,請房東出示房屋所有權狀或謄本,確定為所有權人,若為委託人應有委託書,二房東則應注意是全部轉租或部份轉租,及出示租賃契約書(提供之身分證影本,最好正反兩面註明「僅供租屋使用不做其他用途」)。另外得事前言明是否報戶籍、公證,及作營業使用;若需報稅則應釐清租賃所得稅的歸屬問題。

01.訂金給多少才是合理的?
答:「訂金」是指看房子的人尚處於考慮階段,但要求房東給予優先租賃權,所先支付房東的約訂金,如果不簽約時,以彌補房東處於等待階段的損失。然而,這並不強制要給,可以先衡量本身承租的意願再作決定,且訂金視雙方同意即可。

02. 如果已經給房東訂金,但後來改變心意不跟房東訂契約,我可以拿回訂金嗎?
答:當然不行。訂金是保障優先承租的權利,若您後悔不想租的話,訂金就算是這段時間房東等您回覆的補償金了。

03. 如果我的契約還未到期,但房東房子被拍賣了,怎麼辦?
答:請放心!您的租屋權益絲毫不受影響,依照法律上的規定,當租約未到期時,房客可與新屋主延續租賃關係,直至原租約屆滿。

04. 房東可否在承租期間內,自由進出您的租賃處?
答:當然不可。依民法物權篇第765條之規定:所有人於法令限制之範圍內,得自由使用、收益、處分其所有物,並排除他人之干涉。「租賃」指房東將該所有物之使用收益之權出租給房客,他方支付策金之契約,而其處分之權仍留於房東,所以房東不可隨意進出租賃物;且依195條之規定:不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操,或不法侵害其他人格法益而情節重大者,被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者,並得請求回復名譽之適當處分。又184第一項規定:因故意或過失,不法侵害他人權利者,負損害賠償責任。而在刑法第306條之規定:無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。

05. 租賃契約是不是一定要公證,才能報稅?
答: 不是。但契約上一定要有房東與房客的姓名、身分證字號、戶籍地址,及租金金額。

06. 租金一直是以現金給付,並無房東簽收單,房客可以報稅嗎?
答: 關於房租付款證明部分,除了房東或房東配偶簽收的收據外,房客只要能提出足以證明匯入房東帳戶的存簿影本,或是匯款單存根正本或影本即可申報。(例如:ATM自動櫃員機轉帳交易明細表,或金融機構的匯款證明)

07. 房客戶籍一定要遷入承租地址嗎?
答: 房客戶籍一定要遷入承租地址才得以申報房屋租金抵扣所得。房客要將戶籍遷入承租地址,必須持已公證之房屋租賃契約書或承租房屋之房屋稅單至戶政事務所才能辦理。

申報方式
08. 租金要報稅一定要用列舉申報的方式嗎?
答: 是。就像申報房貸利息支出特別額的規定一樣,房客必須提出相關證明文件才得以申報。申報人可以計算之後,自己決定要採列舉方式申報或簡式申報。

其他
09. 房客堅持報租金抵扣所得稅,但房東卻說要漲房租,房客該怎麼辦?
答: 房客可能要詳加計算之後,才決定是否要堅持報稅,或是下次換屋時,找一個願意到法院公證(亦即願意申報租賃所得)的房東。

10. 房東在契約書上要求租賃所得稅,由房客負擔是否合法?
答: 律師表示收入報稅本就是國民應盡之義務,租金報稅則是房客應有之權利,不可在房屋契約書上用『不得報稅』等文字,來限制房東、房客行使權利及義務。但契約中可註明所產生之稅金,由房東或房客負擔,若契約明定由何方負擔,則照契約內容行使之。

11. 多人合租一間房屋,但只以其中一位房客名義與房東簽約,其他未簽約房客可否申報房屋 租金抵扣?
答: 房客申報租金抵扣所得稅,必須取得申報所需的文件,才可進行申報,國稅局是以該文件認定房東之全年租賃所得。若其他房客可取得申報之文件,即可申請申報房屋租金抵扣。(請參考第五章房客要準備哪些文件)要避免這種情況發生,建議每個房客須與房東簽約,或是與代表簽約的房客簽一份二房東的租約。


 

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