租屋手冊
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房東出租問題

01. 押金多少才是合理的呢?
答:「押金」是指房東與房客達成租賃關係時,為避免未來房客可能會破壞房屋、違反契約或不繳房租等情況產生,房東可以要求房客支付一定金額作為擔保。至租約期滿後,若房客沒有違反契約規定,則房東應無息退還押金。
   押金通常是一至兩個月租金,除非是店面辦公才有三個月以上的押金;依照法律規定,超過兩個月以上的押金可折抵租金。

02. 合約期滿,房東想將房子租給自己的親戚,但房客卻不肯搬走怎麼辦?
答:先訴請法院終止租約,終止雙方租賃關系,終止租約後再請不配合的房客搬家。若未能如願,可再向房屋所在的地方法院民事執行處聲請強制執行,請求執行處以公權力,取回房屋,屆時執行處的人會至現場履勘,請原承租人搬離。
此外,屋主要有按期續約的習慣,以免房子出租過期卻仍收取租金時,則會被視為不定期租約,屆時要收回房屋,則會有更多限制。

03. 租期尚未屆滿,該怎麼解決房客無法如期給付或租金積欠?
答:倘若是礙於經濟上的困難,經溝通後,房客表現出解決的誠意,房東不妨給予適度的寬限期。如果房東依賴租金生活的話,則採取法律途徑留置權救濟,即房東可以要求房客留置期在屋內的動產,作為抵扣租金使用,前提是房客要有搬離動產的跡象;留置的物品不得是民法上規定的禁止扣押之物(房客謀生的工具),若房客指定所欠租金相等的留置價值物品時,房東僅能接受。

04. 萬一房客早已搬離或避不見面,該怎麼辦?
答:假如租約有經過法院公證,那房東可以向法院提出強制執行要求,直接抵扣拍賣房客留在屋內的動產,且在租約未期滿之前,只要每月租金到期,都可以要求行使強制執行。假如租約並未經過公證,房東在知悉房客已經跑掉且積欠租金,請提供佐證資料租金催告函及租約,向法院申請支付命令讓房客履行給付租金的義務。
   要注意的是,不論租約經過公證或未經公證,須在押金已經扣抵完畢之後,才能訴請法院行使強制執行,抵扣拍賣房客的動產作為租金。

05. 承租單位倒閉或他遷不明,房東無法取得租賃所得扣繳憑單,應如何辦理申報?
答:公司行號或機關團體承租房屋所付的租金,已經依法扣繳所得稅款後,在年度當中倒閉或他遷不明,以致於房東無法取得扣繳憑單時,可由房東代替承租人填寫各類所得資料申報書和扣繳憑單,並由房東在各類所得資料申報書的申報單位簽章處,和扣繳憑單扣繳單位加蓋印信欄、簽名蓋章並註明原因,聲明願負法律責任後,憑這項補報扣繳憑單的證明聯,辦理當年度綜合所得稅結算申報,已扣繳的稅款可以抵繳結算申報的應納稅款或退稅,此補報的扣繳憑單不會以逾期申報案件處理。

06. 房東可否在租賃契約書中明定房客不可報稅?
答: 收入報稅本是國民應盡之義務,租金報稅則是房客應有之權利,不可在房屋契約書上用『不得報稅』等文字,來限制房東、房客行使權利及義務。但契約中可註明所產生之稅金,由房東或房客負擔,若契約明定由何方負擔,則照契約內容行使之。

07. 如果與房客約定不可申報租金抵扣所得,房客又自行申報,房東該如何行使權益?
答:國稅局是根據該房客申報租金抵扣所得稅所檢附之租賃契約書的房東,追溯租賃所得稅。若雙方於房屋契約書上明載申報後所產生的稅金由房客負擔,則照契約內容行使之。否則房東於繳交租賃所得稅後,針對房客未履行房屋契約書之條約進行民事訴訟。

08. 租賃契約書中未註明稅金報繳約定,房東在不知情的狀況下,發現房客自行報租金抵扣所得,會產生什麼問題?
答: 房客只要合於報稅相關規定,即可自行申報,不待雙方契約約定。
當房客申報租金抵扣所得,將會有以下情況產生:
房東將被追繳租賃所得稅,並影響其他稅負。
房東可能對房客產生不滿,造成不願再續租給房客,房東可能將稅金增加部份轉嫁給房客。

09. 房東以前一直沒有報過租賃所得稅,此次房客主動申報,房東是否會被追繳稅金?
答: 國稅局表示有被追繳的可能,任何所得收入,本就應要照實申報。房客報稅是為行使權利,若申報不實遭人檢舉,是會被追繳稅款的。

租賃所得的扣除項要件
10. 房東申報租賃所得之必要損耗及費用,如採用逐項舉證方式者,其地價稅、房屋稅及其附加捐項目應檢送之文件及核認條件為何?
答: 舉證地價稅、房屋稅及附加捐項目應檢送的文件為地價稅、房屋稅稅單正本或影本,核認條件必需符合下列情形:
必須是屬於出租年度的稅捐,而且在當年度已經繳納完畢
稅單的所屬期間必需與當年度出租期間相符
當年度實際出租期間還未滿一年的話者,要按出租期間比例計算

11. 房東申報租賃所得之必要損耗及費用,如採用逐項舉證方式者,其修理費項目應檢送之文件及核認條件為何?
答: 舉證修理費項目應檢送的文件為修理費的發票或收據正本,而且註明房屋所有權人姓名及房屋座落地點;另外還要符合下列情形:
必需是在出租期間所支付的,以憑証所開立的日期為準。.
修理費如果是屬於資本性質支出(例如,屋頂、壁面、下水道不透水工程..),應該要列入成本中提列折舊,不得認列。
修理年度如果實際出租期間未滿一年的話,要按出租期間比例計算。(例如:廚房流理台整修費為一千二百元,房屋出租時間為十個月,期修理費用計算為:1200×(10/12)=1000,房東可申報之費用為一千元)

12. 房東申報租賃所得之必要損耗及費用,如採用逐項舉證方式者,其折舊項目應檢送之文件及核認條件為何?
答: 舉證折舊項目要檢送的文件分為下面三種情況來說明:
買入契約有分別訂定房屋和土地價款時,要檢附買入契約影本。
買入契約沒有訂定房屋和土地價款時,要檢附房屋稅稅單影本和買入契約、買賣發票或收據影本,成本要按照:房屋評定價格(買入價格×計算的所得數值認定。房屋評定價格 + 土地公告現值。
若無法提示上面的文件,請檢附房屋稅單影本,成本就按照課稅現值認定。
   以上所要提出的文件中,需要註明房屋構造種類(如有電梯的鋼骨混凝土造或無電梯的加強磚造),並加蓋印章,以方便國稅局認定。 至於折舊費用核認的條件是按照房屋耐用年限計算。例如有電梯的鋼骨混凝土造房屋,每年折舊率為房屋現值的五十一分之一;如果是無電梯的加強磚造房屋,每年折舊率為房屋現值的三十六分之一。但是如果納稅義務人能舉證實際折舊額的話,可以核實認列。土地部分則不可以提列折舊。如果當年度實際出租期間未滿一年的話,房屋的折舊要按出租期間比例計算。

13. 房東申報租賃所得之必要損耗及費用,如採用逐項舉證方式者,其自金融機構貸款購屋出租所支付之利息項目,應檢送之文件及核認條件為何?
答: 舉證貸款購屋出租的利息支出項目,應檢送的証明文件分下列二點來說明:
這間房屋出租期間所繳納的利息收據或貸款銀行的証明清單,並須註明貸款房屋的詳細地址
如果繳息收據或証明清單上沒有註明貸款房屋地址時,請檢附貸款合約書及所有權狀影本
   此項利息支出項目核認的條件僅限於利息,至於它的本金、逾期息、違約金等均不可列入;如果當年度實際出租期間未滿一年的話,要按出租期間比例計算。

14. 房東申報租賃所得之必要損耗及費用,如採用逐項舉證方式者,其保險費項目應檢送之文件及核認條件為何?
答: 舉證保險費項目應檢送的文件是這個出租標的物的財產保險(如火險)繳費收據;核認條件必需為出租期間所發生並且已經繳納的保險費,如果當年度實際出租期間未滿一年的話,要按出租期間比例計算。
其他

15. 房屋閒置,會不會課空屋稅?
答: 事實上空屋仍是按使用執照所載的用途,分別以住家用或非住家用稅率課徵房屋稅,不會課「空屋稅」。

16. 借款購屋者會不會增加稅負?
答: 借款購屋者須自行核算收入與扣抵費用結果,才可得知稅負是否會增加。財政部賦稅署表示:若是借款購屋,原本就是打算用租金貼補貸款支出者,事實上,這項稅增對其並無負面影響,只要核實申報租金收入和實際支出,包括全部的貸款利息支出、修繕費用等,只要餘額為零,並沒有增加稅負的問題。
房屋再分租後,大房東、二房東與二房客的申報問題

17. 如果房客承租的對象是二房東,二房客該如何申報租金抵扣所得稅?
答: 房客呈報租金抵扣所得稅不管承租對象是大房東或二房東,只要取得申報所需的文件,即可進行申報,國稅局是以該文件認定房東之全年租賃所得。
租金抵扣所得稅的申報文件包括以下三項,(1) 租賃契約書正本 (2) 房租付款證明影本 (3) 房客供自住的設籍證明文件(請參見第五章 房客要準備哪些文件)

18. 如果房客將房子分租出去,大房東該如何申報租賃所得稅?
答: 國稅局課徵租賃所得稅是以房東之全年租賃收入減除合理而必要的損耗和費用後的餘額,就是租賃所得。
房東申報租賃所得稅,是依照租賃契約書所訂之合約內容進行申報。房客若將房子再分租出去所延伸的租賃所得稅,國稅局是根據該房客申報租金抵扣所得稅所檢附之租賃契約書的房東,追溯租賃所得稅。因此房東只要以依照與房客之租賃契約書之內容進行申報租賃所得稅即可。
例: 甲在租賃契約書中只將房子租給乙,乙又將房子分租給丙(乙與丙有訂租賃契約書),則甲只需申報對乙的全年租賃所得,而丙所申報的租金抵扣所得稅,所延伸之租賃所得稅,則應由乙方申報,因為丙繳交之租金為乙方之收入。

19. 如果二房東將房子分租出給二房客,因而延伸的租賃所得稅,對二房東本人有何影響?
答: 二房東將房子分租給二房客,因二房東所繳交之租金為大房東之收入,所以二房東申報租金抵扣所得稅所衍生之租賃所得稅,應由大房東申報。而二房客所繳交的租金為二房東之收入,因此二房客申報租金抵扣所得稅所衍生的租賃所得稅,是由二房東申報。任何要申報租金抵扣所得稅之房客都必須檢附申報條件之文件。(請參見第五章 房客要準備哪些文件)

 

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